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最近，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象。

讀者的整體購房咨詢量在減少，但唯獨(dú)三四線城市的購房問題卻一反常態(tài)。前者好理解，說明買房的人少了，大盤行情趨于冷淡，但三四線咨詢甚多，的確出乎意料。

其中，問題最多的就是，“為什么我所在的三四線城市房價(jià)還在上漲？”

這個(gè)問題很簡單但很重要。因?yàn)檫`背了市場上大多數(shù)人的預(yù)測——從2018年開始，三四線城市由于人口流失嚴(yán)重和棚改專項(xiàng)資金的減少，從2018年下半年開始，樓市逐漸冰涼。

然而事實(shí)上，截止到現(xiàn)在，一些三四線城市，典型如山東日照、河北唐山、保定，江蘇南通、河南洛陽等，到現(xiàn)在依然維持著小幅上漲的趨勢。尤其是日照，樓市依然火熱。

那么為什么這些三四線城市逆勢緩漲，它們的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在何處，接下來將面臨何種境地？為了方便理解，下面我用提問最多的山東日照舉例，來做具體分析。

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妖風(fēng)日照

首先我們先來了解日照這個(gè)城市的基礎(chǔ)面貌。

日照，300萬人口，被青島（山東第一強(qiáng)市，有港口并且很強(qiáng)），濰坊（山東面積人口第二，經(jīng)濟(jì)第四，有港口），臨沂（山東面積人口第一大市）擠在山東東南角的犄角旮旯。唯一的樂趣也就是調(diào)侃下南邊臨省的亞洲第一大港。

日照被三個(gè)大漢包圍的歷史地域格局，決定了它的艱難。所以在2018年在山東省GDP排行榜上，日照以2202.17億的經(jīng)濟(jì)，排名倒數(shù)第二。2019年1月份，濟(jì)南又把經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第一的萊蕪合并掉，以至于日照的經(jīng)濟(jì)淪為山東倒數(shù)第一，落得和棗莊比拼上下的尷尬局面。

所以在山東人眼里，日照除了經(jīng)濟(jì)和工資省內(nèi)倒數(shù)，還有收費(fèi)的海灘、幾個(gè)鋼鐵廠有點(diǎn)兒名氣，其他很難再說的上什么了。

然而這個(gè)巴掌大的地方，房價(jià)卻驚人的狠。

數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，日照最新房價(jià)均價(jià)為10148元/平米，最重要的是在日照256個(gè)小區(qū)的掛牌均價(jià)中，最高的竟然已經(jīng)達(dá)到了21137元/㎡。整體房價(jià)排名可以算得上山東第五（青島、濟(jì)南、煙臺、威海）了。

經(jīng)濟(jì)倒數(shù)第一，房價(jià)卻高居省內(nèi)第五。這是很多人都想不通的。所以最近很多日照的剛需購房者都很憤慨。日照房價(jià)到底憑什么這么高？

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憑什么

我原來在《山東三四線》一文中寫過日照房價(jià)的源頭，其中很重要的一點(diǎn)就是青島。

青島是北方明星城市，無論是經(jīng)濟(jì)體量還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)均位居山東首位，常年壓制省會濟(jì)南。所以在眾星捧月的概念下，上一輪周期，青島房價(jià)被一度炒到2.7萬/平米左右，核心市南區(qū)和嶗山均價(jià)更是在3.5萬元以上。但后續(xù)也很簡單，購買力透支，居民積蓄消耗嚴(yán)重，后勁不足，房價(jià)開始滑落。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，從去年到現(xiàn)在，青島掛牌均價(jià)已經(jīng)從2.7萬/平米下跌到目前的2萬/平米，跌了25.9%。但這并不重要，重要的是青島房價(jià)的利好成功的傳導(dǎo)到了周邊的區(qū)域，收益最大的就是日照。

2018年10月份，山東省發(fā)布一份文件，稱：

將山東省沿海城鎮(zhèn)帶建設(shè)成為卓越的國際旅游休閑度假目的地，世界一流的海洋科技創(chuàng)新走廊，最具活力、魅力和競爭力的濱海生態(tài)宜居城鎮(zhèn)帶。

其中最重要一項(xiàng)就是“青日城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略”。也就是這點(diǎn)所謂的政策利好，讓日照舉城歡騰。各大售樓處更是大肆宣揚(yáng)，稱：日照未來將會成為山東的第二個(gè)青島。今天不買房，未來根本高攀不起。

當(dāng)然，如果你把青島對日照的帶動(dòng)作用，當(dāng)作日照房價(jià)上漲的主動(dòng)力，那就想得“簡單”了，因?yàn)榘吹览韥碚f，青島房價(jià)下跌也會傳導(dǎo)至日照，但結(jié)果是相反的，這里就來到了第二個(gè)秘密，大家可能都知道，那就是棚改！

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棚改余溫

棚改是所有三四線城市房價(jià)上漲的主動(dòng)因，日照表現(xiàn)更為猛烈。數(shù)據(jù)顯示，2018年日照計(jì)劃棚改8.6萬套，位居山東全省第一。

棚改8.6萬套是什么概念？

如果按照每戶人家3口計(jì)算，涉及人口達(dá)到25.8萬人，對于300萬人口的日照來說，無疑是房價(jià)刺激的重磅炸彈。當(dāng)然8.6萬套的量是不可能在2018年一年內(nèi)全部完成的，它需要時(shí)間，所以未完成部分會在2019年陸續(xù)落地。

棚改余溫未散，這就是日照房價(jià)到現(xiàn)在依然上漲的真正原因。

我們再把視野放大?？梢源_定的是，當(dāng)下無論是日照還是唐山、保定，南通、洛陽，凡是房價(jià)還在上漲的三四線城市，基本都源于棚改的“余溫未散”。

簡單來說，棚改不可能在同一時(shí)間，所有城市同時(shí)進(jìn)行。各個(gè)城市的主要棚改工程申請的PSL專項(xiàng)資金的審批時(shí)間不同，落地時(shí)間也不同。一部分是前期已經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷項(xiàng)目，今年落實(shí)了，另一部分是地方在2018年發(fā)行了很多專項(xiàng)債進(jìn)行融資，現(xiàn)在有錢了，開始的新一輪地方性棚改任務(wù)。

按照國家去年3月的會議任務(wù)，2019年的棚改任務(wù)是200多萬套，這個(gè)數(shù)字雖然和前幾年相比，下滑很嚴(yán)重，但足可以撐得起部分三四線城市的樓市，火熱也在所難免。因?yàn)榕锔拇碳さ馁彿啃枨笫欠浅Ｖ苯拥摹?/p>

但是棚改刺激房價(jià)，這種強(qiáng)拉型房價(jià)上漲，對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好處和壞處幾乎是相當(dāng)?shù)?，不可能常用。而且你要考慮一個(gè)問題：

棚改任務(wù)結(jié)束之后呢？

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結(jié)束之后

河南開封市就是一個(gè)很好的例子。

今年中旬開封市棚改任務(wù)就結(jié)束了，顯然購買力已經(jīng)不足以支撐房價(jià)。所以當(dāng)?shù)亻_始想方設(shè)法試圖取消限售令，營造房價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢，讓更多的投資客給樓市充值，只要房價(jià)不跌，地價(jià)就沒問題，樓市就能繼續(xù)吃紅利。

然而，這一事跡被媒體曝光，登上了頭條，一夜之間，夢想被擊得稀碎。那么最近情況如何呢？

據(jù)一位開封讀者留言：“10月開封恒大未來城毛坯降到6300了，一夜回到16年的水平，而18年年底精裝是10500?！?/p>

這樣的三四線城市有很多。數(shù)據(jù)顯示，中國83%棚改過的三四線城市已經(jīng)進(jìn)入回落周期，樓市入冬，房價(jià)在持續(xù)回調(diào)。

事實(shí)上，日照雖然明面上房價(jià)在上漲，暗地里早已開始“風(fēng)雨飄搖”。昨天一位讀者留言說：“我朋友姐姐去年買的城建花園260萬，今年價(jià)格已經(jīng)跌到了210萬。虧了整整50萬?！?/p>

還有一則信息，是一位在日照最大房地產(chǎn)中介公司工作的一位老讀者發(fā)來的。她爆料了一份公司內(nèi)部通知，《傳達(dá)市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作會議重要內(nèi)容》：

1、省住建廳、市住建局會同市場監(jiān)管局及人社局等部門將聯(lián)合對全市經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含門店）進(jìn)行明察和暗訪，檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)情況將公布到省市信用平臺。

2、所有登記的房源，認(rèn)真審核后再發(fā)布。

3、已經(jīng)成交的房子價(jià)格，不允許再公示。

4、不允許向任何外界透露成交數(shù)據(jù)和成交價(jià)格。

注意看第3和第4條，言外之意，”不允許讓外界知道目前日照樓市的真實(shí)的數(shù)據(jù)“。為何如此遮掩？你肯定能想得通。

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三四線的艱難

對于三四線來說，房價(jià)下跌遠(yuǎn)比房價(jià)上漲要難得多。為什么這么說？

因?yàn)閷τ谌木€城市來說，大部分當(dāng)?shù)鼐用穸际怯蟹孔拥?。房價(jià)上漲，意味著財(cái)富增值，這涉及到個(gè)人的根本利益。所以房價(jià)進(jìn)入上漲周期，大多數(shù)人是開心的，房價(jià)上漲聲音傳播的異常劇烈。如果房價(jià)下跌，反而此類消息很多人都閉口不談。這就是三四線居多對房價(jià)上漲樂此不疲的原因。

但總之，無法兌現(xiàn)的資產(chǎn)，再昂貴也是紙面富貴。像日照這種，新房市場火熱，二手房市場搖搖欲墜的行情，很多人依然蒙在鼓里，幻想紙面財(cái)富上，談笑風(fēng)聲?，F(xiàn)在你還能看到加碼往三四線投資的炒房客。

我曾說過，三四線房價(jià)就是站在泡沫上的舞者。

這個(gè)泡沫就是棚改機(jī)器吹出來的，一旦這個(gè)機(jī)器停止，泡沫就會加速破裂，慢慢變成一灘冰水。三四線房價(jià)已經(jīng)敲響“終聲”了，這個(gè)時(shí)代已然過去。這是最后一次警示。

這幾天，深圳房價(jià)在蠢蠢欲動(dòng)，多盤有上漲現(xiàn)象。于是有一種聲音認(rèn)為一線城市樓市已經(jīng)調(diào)整了2年，加上新一輪貨幣寬松周期的開啟，有些人認(rèn)為新一輪的上漲開始了，這是不正確的。

從三四線仍在上漲來看，這只是這一輪樓市的上漲周期仍未結(jié)束，這一輪樓市的上漲周期從2015年深圳最先開始啟動(dòng)算，到今年年底三四線徹底結(jié)束，基本上持續(xù)了5年，目前仍是處于三四線城市補(bǔ)漲的尾聲階段，輪漲即將結(jié)束。

雖然很多一二線已經(jīng)調(diào)整了一兩年，但距離接下來三到五年的調(diào)整周期結(jié)束還差很遠(yuǎn)。國家有政策，但樓市也有自己的周期，在一個(gè)完整的周期內(nèi)，從資本的進(jìn)入，拉升，震蕩，下跌，資本有一個(gè)進(jìn)入撤出獲利，再一次準(zhǔn)備進(jìn)入的過程。

目前一二線城市就是處于震蕩筑頂，資本逐步撤出的過程，距離下一次抄底再進(jìn)入還早，何來新一輪上漲周期的開始呢。

這一輪樓市上漲周期受政策影響過多，被人為拉長，對未來購買人群的消耗過大，其下跌調(diào)整期必定是漫長的。資本市場，獲利的永遠(yuǎn)是少數(shù)人，大部分人都是炮灰，這期間所發(fā)生的財(cái)富的聚集與毀滅，更多的是人間的一幕悲喜劇。

過好自己的生活才是最重要的。