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成熟的配套設施、完善的小區(qū)環(huán)境、相對較低的房價……近日，家住江北的余女士通過前后兩個月的對比，終于選中了離現(xiàn)在家比較近的一套二手房。
??100多萬的房子最終談成94萬，中介說，30年房貸沒問題。但是，簽約的時候，銀行卻說，房貸最多只能23年。
??原來，二手房土地使用年限和房齡都會影響房貸年限，如果房齡超過10年，部分銀行還拒絕辦理貸款，而這樣的二手房已經(jīng)占到我市在售二手房的兩成以上。
??忽視土地使用年限，每月多還700塊
??接近兩個月的看房、選房，江北的余女士和家人最終選中了北濱路的一套二手房。這套房無論是戶型朝向、小區(qū)環(huán)境、配套設施都讓余女士很滿意，最讓余女士滿意的是，在國家出臺“滿2年免繳營業(yè)稅”政策之前，中介告訴她，這套房子建造時間是2008年，已經(jīng)滿了5年，無需繳營業(yè)稅。
??雙方最終敲定了房屋價格上限94萬元。中介告訴余女士，經(jīng)過爭取，銀行在對房屋進行評估后，給出了最高貸款金額為63萬元，貸款30年應該沒有問題。
??但余女士沒想到的是，準備好申請材料，跟著中介到銀行時，銀行卻拒絕給予30年的房貸。
??“根據(jù)房產(chǎn)證上，你們房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能貸23年。”匯豐銀行重慶某支行房貸銷售主任蔣小姐說。
??房貸年限驟然縮短7年?！霸久總€月只要還3800元，現(xiàn)在每個月要4500元左右?！庇嗯空f，這跨度太大，但當時已騎虎難下，只得硬著頭皮簽了字。
??土地使用年限和房齡千萬別搞混了
??余女士納悶的是，中介說了，房屋修建時間為2008年，那么按50年的土地使用年限計算，也還有43年時間，怎么算下來只剩38年了呢？
??對此，中原地產(chǎn)的朱先生解釋說，房屋使用年限是從開發(fā)商拿地時開始算起，而我們常說的房齡，則是從房屋竣工驗收合格交付使用之日起計算，“至于使用年限為何縮水，這可能是因為開發(fā)商從拿地到修建再到交房需要一個漫長的過程，大概七八年之久?！?/p>
??“從頭到尾，中介對房屋的介紹只提了兩個數(shù)字，一是滿了5年，二是建造時間是2008年，沒想到是這么個結果，有種被欺騙的感覺。”余女士對中介未盡到的告知責任非常不滿。
??你的年齡，房齡，使用年限
??這些都可能影響貸款年限
??那么，除了土地使用年限外，還有哪些因素會影響貸款年限的長短？
??記者對我市12家銀行進行調查發(fā)現(xiàn)，基于對房貸風險的容忍程度不同，不同銀行對二手房的房貸年限有不同的計算方式。
??購房人年齡最關鍵
??記者調查發(fā)現(xiàn)，不管是二手房還是新房，只要涉及房屋貸款，就與購房人年齡有關。
??其中，有5家銀行要求貸款年限+貸款人年齡小于70。
??而中國建設銀行規(guī)定得最為詳細，如果購房者是男性，那么，貸款年限+貸款人年齡要小于65，而如果是女性，那么貸款年限+貸款人年齡要小于60。
??使用年限有的不看房產(chǎn)證
??在調查的12家銀行中，2家銀行不做二手房的房貸業(yè)務。
??其中，包括農(nóng)行、工行、交行、匯豐銀行的4家貸款年限與土地使用年限掛鉤，算法也不盡相同。
??例如，交行只要求貸款年限小于土地使用年限就好，但是，上述余女士使用的匯豐銀行要求的最高貸款年限=土地使用到期日期-（本年年份+15）。而這個15，據(jù)介紹，是公司規(guī)定的“風險日期”。
??所以，余女士的房貸年限就變成2053年-（2015年+15）=23年。
??值得注意的是，有三家銀行依據(jù)的土地使用年限是房產(chǎn)證上寫的使用年限，但是，農(nóng)行除外。
??農(nóng)行重慶分行人士說，超過35年的才能辦理最高30年的貸款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房產(chǎn)證上寫的還不算，必須通過銀行指定的評估公司對房子的剩余使用年限進行評估。
??房齡也有影響
??記者調查中，中國銀行和中信銀行(601998,股吧)對房齡提出了要求。二手房房齡在10年以上，要么不受理，要么受限制。
??“二手房房齡在10年以上，還要滿足貸款年限+房齡
??對于不同銀行給出的二手房房貸政策，除了考慮二手房貸款風險外，新中地產(chǎn)負責人何偉堅透露，銀行確實更愿意做新房的按揭?！靶卤P都有開發(fā)商的擔保，但是二手房沒有擔保，全憑業(yè)主的信用和經(jīng)濟條件，所以銀行對于二手房設置的條件相對較多。”
??記者調查
??中介不主動提土地使用年限
??超兩成二手房房齡達10年
??隨著一系列利好樓市的政策，我市二手房市場逐漸活躍起來，根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月，我市成交的二手房住宅達6549套。
??房產(chǎn)證才能看土地使用年限
??記者來到余女士所購買小區(qū)周邊的幾家中介進行了暗訪。如余女士所說，中介對房屋的介紹一般只有房齡，即房屋修建了幾年，是否達到國家免繳營業(yè)稅的年限。
??在記者明確詢問關于小區(qū)土地使用年限相關問題后，中介才支支吾吾透露出一些信息。
??中原地產(chǎn)的朱先生說，至今還沒有遇到過關心房屋土地使用年限的客戶。這一說法也得到另一中介的證實。
??“市民前來購房時大多看戶型、地段、樓層、朝向等，不太關注土地的使用年限，我們也不會主動詢問對方是否有此類要求?！睗M城房產(chǎn)王經(jīng)理說。
??那么，在中介不主動介紹的情況下，市民能否知道土地使用年限呢？記者登錄幾家大型二手房銷售網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，所有在售二手房只披露了建造時間，沒有提及土地使用年限，而只有在最終達成購買意向后，買方才能和業(yè)主碰面，才能看到房產(chǎn)證上的土地使用年限。
??房齡太大時，多問幾家銀行
??我市二手房的房齡又如何呢？昨日，記者登上一家大型的中介官網(wǎng)，隨便輸入二手房，就找到61264條二手房普通住宅房源，其中，房齡在2年以內(nèi)的有20785條，占總數(shù)33.9%；3-5年13549條，占總數(shù)22.1%；6-10年的13363條，占總數(shù)21.8%；10年以上的13566條，占總數(shù)的22.1%。
??即是說，我市在售二手房中，有超過兩成二手房的房齡大于10年。
??不過，新中地產(chǎn)負責人何偉堅說，網(wǎng)上房源信息不代表有那么多套二手房，因為每個業(yè)主不可能只將房源掛在一個中介頭上，有許多是重復的。不過，對于房齡在10年以上的二手房占兩成這一數(shù)值，何偉堅認為這個比例相差不大。何偉堅提醒，在購買房齡較大的二手房時，最好多比較幾家銀行的房貸政策，選擇最劃算的申請貸款。
??新房/二手房
??中信貸款年限+貸款人年齡
??招行 貸款年限+貸款人年齡
??農(nóng)行 貸款年限+貸款人年齡
??工行 貸款年限+貸款人年齡
??交行 貸款年限+貸款人年齡
??浦發(fā) 貸款年限+貸款人年齡
??匯豐 貸款年限+貸款人年齡
??民生 貸款年限+貸款人年齡
??中行 貸款年限+貸款人年齡
??建行 貸款年限+貸款男年齡
??建行 貸款年限+貸款女年齡
??二手房其他條件
??農(nóng)行 經(jīng)評估土地使用年限>
??35年，可貸30年
??工行 本年年份+貸款年限
??匯豐 最高貸款年限=土地使用到期日期-（本年年份+15）
??交行 最高貸款年限
??中行 二手房房齡10年以下
??中信 二手房房齡+貸款年限
??建行、招行、民生銀行、浦發(fā)銀行四家沒有特殊要求
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