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來源：富爸爸窮爸爸，綜合深圳新浪房產(chǎn)、家在深圳、周爭鋒律師
前幾天，“家在深圳”論壇上《一套房子，毀了四個家庭》一文引起關于“借名義買房”的熱議，以下為原帖：
都說人生如戲，戲如人生。一周來經(jīng)歷重大人生變故，半生心血化為烏有。
2003年，我和老公研究生畢業(yè)，兩個草根窮學生，背著近3萬助學貸款債務，開始南下闖深圳。我們的深圳夢，從此開始。
2005年，我們還完所有債務，生了寶寶，無房，無車，更無錢，連婚紗照都沒有拍。
2008年，我們在坂田買了人生第一套房子，因為當時我們月薪太低，也不懂得弄虛作假，房子掛了我們兩個人的名字，并用我們兩人的名義貸了款。
房子很小，但我們終于有家了，寶寶順利上了幼兒園。
2013年，孩子已經(jīng)八歲了，必須要有自己獨立的房間。家里上有老，下有小，家里五口人，每天為了搶用唯一的洗手間而起爭端。
我們急需換房，但受當時政策限制，就算我們已經(jīng)賣掉家中唯一住房，因為五年內(nèi)有銀行貸款記錄，另外購房也算二套，首付七成。
2013年，房產(chǎn)市場也是一個風聲鶴唳之年，我們等不起。迫不得已，我們用我娘家親姐夫的名義，在四季花城換了一套大房。
那時，我姐夫還是一個老實的大巴司機，一個小學文化的農(nóng)民。當然，他的資質(zhì)是貸不了款的，是由我作為他的擔保人，才辦理下來的。
罪惡的種子，從此埋下。
2015年，房產(chǎn)新政出臺，我們的房子終于滿兩年了，打算過戶到自己名下，可是因為房價暴漲，我們的房子成了“豪宅”，過戶費用不但沒有減少，反倒增加了10幾萬。
正在我們躊躇不定的時候，我姐夫2015年底辭掉深圳的工作，到外地去了，具體做什么，我們誰都不知道。
找不到人，事情便拖下來。
出于對貨幣貶值的恐懼，我們用手上的幾十萬現(xiàn)金買了萬科的一套單身公寓，并借此機會把我們夫妻倆積壓在公積金帳戶里的錢拿出來。
2016年，姐夫繼續(xù)在“外地”工作，各種理由回不了深圳。好不容易熬到2017春節(jié)，我在姐姐及兩個成年外甥的配合下，終于將姐夫騙回深圳。
本來，我們只是想辦理一個委托公證，把姐夫名下的房產(chǎn)全權委托給我們來處理，或者買賣，或者過戶，我們慢慢辦理。
但是，一查檔案，我們?nèi)繃樸铝恕?/div>
他去年背著我們在深圳某銀行二次貸款198萬，還通過各種途徑套資，現(xiàn)在他個人名下已查負債460萬!!!!!
3個月內(nèi)，這198萬就要到期，如果不能填平這個黑洞，我們就只能等著銀行將查封拍賣房產(chǎn)。
在我多年的協(xié)助下，我姐的兩個兒子剛剛大學畢業(yè)，剛剛有了穩(wěn)定體面的工作，剛剛談了女朋友，剛剛在外地二線城市付了三四十萬的首付，準備結婚安家。
現(xiàn)在，那個人渣姐夫近500萬的債務血坑，瞬間擊潰我們4個本來美滿幸福的家庭!!!!
唯一讓我欣慰的是，兩個外甥在我20多年的協(xié)助教育下，已經(jīng)成長為倆負責人的男人，明白事理， 知恩圖報。
他們痛哭著跪求我們表態(tài)：“人在債在，父債子還”。大不了，他們賣房子，打光棍。
可是他們兩個剛剛畢業(yè)的孩子，在二線城市，每月領著三五千的薪水，哪里有能力償還這樣巨額的血債。
現(xiàn)在，兩個外甥已押父母回老家辦理了離婚。
因為我的決策失敗和親信娘家人，敗光大半生積累家產(chǎn)，我和老公作為夫妻，已經(jīng)失去平等夫妻共同生活的基礎，我提出了離婚，把僅剩家產(chǎn)和孩子都給了他，保證他的財產(chǎn)不受損失。
前老公是個好人，是我不想跟他過了。我不想帶著愧疚，慢慢消耗掉我們曾經(jīng)的美好。
我寒窗苦讀19年，早出晚歸奮斗15年。一周之內(nèi)，我回到光棍一人，除了一份尚可溫飽的工作，什么都沒有了………
為了趕在銀行貸款到期之前，盡可能挽回一些損失，現(xiàn)在急需拋售家庭兩套房產(chǎn)。
網(wǎng)友評論
@生年不滿百:我覺得你只能先賣了小的,還了198,才能再賣花城的房子呢,是比較難, 相當于花城的房子完全打了水漂 。和老公沒必要離婚啊, 是對他有愧疚, 畢竟是你錯信他人; 好好對他吧。多想想正面的：人在，能力在；還有家人陪伴， 日子會好的。
@沒事兒逛逛:我去啊……現(xiàn)在為賣房也是夠拼了，這段子寫的……寫損失一套房，到結尾突然變損失三套房了……套路太深了
@好運送給你:當初如果不買房，只是租房或許一切就不一樣了，你又不是用來投資，自己住的啥時候都可以，完全不用著急的。
@18682107586:這個就是把房子掛別人名下的風險呀，法律上你是不能抗辯第三人的，他要是拿著你房子去抵押，賣啥的就是天坑，你只能向他追償。
@小天宇:快點賣掉，一旦凍結，沒法交易下去。那個姐夫是故意套錢出來么?
@hwcbhwcb:為什么兩套都要賣了呢？ 前夫和孩子住哪里？
@szjj18:很同情你的遭遇，但購這房的人有可能有重大風險。而且現(xiàn)在政策也不平穩(wěn)。
@農(nóng)五師:是想賣了還抵押銀行的錢吧。問題是，沒有還錢，房子無法出售啊。 都出售，然后再買新的，估計還有其他隱情。是否還有其他欠債？
@龍崗臨山而居:是故事嗎？一套賣700萬還姐夫的欠帳400萬不還綽綽有余？至于離婚嗎。
@引力波的馬甲：雖然同情，但也不能說完全沒風險吧，隨時可能查封。
@各有千秋：樓主你們兩個高材生被一個小學生耍得團團轉(zhuǎn)
@財星高照：同情樓主 愿你早日處理好房產(chǎn)，過上正常人的生活，代持要法律上的權責劃分，你還是太相信人了，人性經(jīng)不起考驗的
@lili112395：一套房的損失，怎么還搞到賣兩套還要離婚呢？看不懂
@panxiaoqin：一個字，貴?。。。。?！
律師說法
廣東華商律師事務所周爭鋒
一、依據(jù)物權法的規(guī)定，首先推定登記產(chǎn)權人為房產(chǎn)的物權權利人，除非有證據(jù)足以推翻產(chǎn)權登記簿上記載的內(nèi)容。一旦登記權利人私下處分該房產(chǎn)或被其他人主張權利，實際產(chǎn)權人的權利就需要通過訴訟的方式保護。主要有：登記產(chǎn)權人離婚配偶訴訟分割財產(chǎn)、死亡后繼承人繼承財產(chǎn)、或私自辦理抵押給他人、或登記產(chǎn)權人自身存在債務被債權人申請法院依法查封、或私自出售他人。
二、發(fā)生上述的情況，實際產(chǎn)權人維護自己權利提起確權訴訟時，訴訟前提是實際產(chǎn)權人必須具備購房資格。沒有購房資格就沒有辦法提起確權訴訟，還有訴訟的內(nèi)容是提起合同之訴，要求登記權利人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
實際操作過程中往往有的當事人只要求確認產(chǎn)權歸屬，不提讓對方配合過戶這一訴求，導致判決生效后還是無法執(zhí)行。
三、代持關系一定要有具體明確書面協(xié)議，寫明坐落位置準確唯一的房子的所有權是甲的，寫明購買房產(chǎn)的購房款都是甲出資的，寫明房產(chǎn)是甲用乙的名義購買，房產(chǎn)的所有權益均有甲方承受。在有書面的代持約定和相關的出資憑據(jù)，在甲方取得購房資格后，通過訴訟方式收回房產(chǎn)問題不是很大。
需要注意的是需要由被借名人夫妻雙方簽字確認，最大限度的避免出現(xiàn)糾紛。實際產(chǎn)權人要保留全部房產(chǎn)購房時的文件原件（購房合同，監(jiān)管協(xié)議，貸款合同，傭金收據(jù)有些傭金收據(jù)直接可以讓中介開給實際產(chǎn)權人），保留出資轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，不要用現(xiàn)金、微信、支付寶，也不要再通過其他人轉(zhuǎn)賬支付，就實際產(chǎn)權人的賬戶轉(zhuǎn)出去。
在有書面代持約定的情況下，實際產(chǎn)權人是不是一直占有使用房產(chǎn)，只是輔助審查，在沒有明確具體的書面約定時，實際占用使用問題往往成為判斷物權實際所有人的關鍵因素。
四、對于代持人也就是被借名人而言，答應給人代持前要站在自己的角度權衡下利弊，對代持期間可能存在的風險要有清晰的認識，避免出現(xiàn)實際購房人不支付按揭款導致自己的征信出現(xiàn)問題，還要對代持關系維持的時間做出約定，不然實際產(chǎn)權人就是不出售，賴著你的名額，你還真沒有法律救濟途徑。
現(xiàn)在的現(xiàn)實情況是每個人首付三成的貸款機會只有一次，你要考慮到你把你的這個優(yōu)惠權利讓給他人了，你以后買房如何辦，這一點尤其需要考慮清楚，特別是免費代持的。
希望存在大額代持房產(chǎn)的，看到此貼后能有所警醒，代持有風險，投資需謹慎。
廣東卓建律師事務所蘇順之
借他人名義購買房屋，房屋登記在代持人名下，存在有較大的風險。因為，我國對房屋等不動產(chǎn)物權的設立經(jīng)不動產(chǎn)登記才發(fā)生效力，不動產(chǎn)權屬證書（房產(chǎn)證）是產(chǎn)權人享有不動產(chǎn)物權的證明，也就是說，房屋登記在代持人名下，在法律上房屋就是代持人的，代持人有權主動處分（包括出售、抵押、出租），或者被動承債（如代持人欠款，房屋被查封、拍賣）。
所以，由他人代持房屋，雖然可以在某些情況下得到便利（如規(guī)避限購、限貸），但也存在較大的風險，這種風險是固有，無法完全規(guī)避，只能盡量降低，可以采取如下方式：
盡量降低代持人惡意處分房屋的風險；
選擇經(jīng)濟條件較好，且有固定工作和有穩(wěn)定收入來源的人，盡量降低代持人因未能償還借款而被執(zhí)行名下財產(chǎn)的風險；
與代持人簽訂代持協(xié)議或委托購房合同，明確代持的事實，并約定高額的違約金；
自己保存購房合同、票據(jù)、房產(chǎn)證原件；
定期查詢到房管局查詢房產(chǎn)信息；
設計好代持-借款-抵押的交易結構，以代持人名下房屋向自己抵押借款，借款則用于向銀行還房貸，以此使自己享有抵押權。
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