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- 十一年“長效機制”史：中國樓市調(diào)控的理想與現(xiàn)實
- 資訊類型：熱點關(guān)注 / 發(fā)布時間：2016-12-20 / 瀏覽：1495 次 /
- 2016-12-20 更新 投訴舉報
“在市場進入下行周期之時，往往是強化制度建設(shè)的好時機，因為面臨的障礙相對較少。”有權(quán)威人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，長效機制涉及的土地制度改革等，面臨諸多制度障礙，短期內(nèi)很難取得突破。這種情況大量存在，是造成長效機制推進緩慢的主要原因。
在12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟工作會議上，對于房地產(chǎn)市場做出了明確表態(tài)，其中包括“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。”
這是繼此前中央政治局會議后，監(jiān)管層再提房地產(chǎn)調(diào)控的“長效機制”。此時距離官方口徑首次提出“長效機制”，已過去11年之久。
其間，我國房地產(chǎn)市場已從“黃金時代”過渡到“白銀時代”，市場經(jīng)歷了三輪完整的小周期。自2011年就著手操作的“長效機制”，卻一直未能形成公開成果。
在部分從業(yè)者看來，“長效機制”意在通過全面的制度設(shè)計、市場化的手段來解決問題，但這種看似“一勞永逸”的理想，將不得不面對中國的諸多現(xiàn)實，如市場波動、部門協(xié)作、制度障礙等。此次提出的“長效機制”能否真正取得突破，仍然值得觀察。
“未果”的嘗試
在官方口徑中，最早提出“長效機制”是在2006年。當年4月，時任建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠曾表示，“要在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，加強對深化城鎮(zhèn)住房制度改革和實施房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制研究”。
次年年初，沈建忠表示，2007年調(diào)控政策的趨向，將更加注重于落實，解決執(zhí)行率問題，更加注重長效機制的建設(shè)，從制度機制上保證健康的發(fā)展。
此后數(shù)年間，官方再未公開提及“長效機制”話題。直到2010年，國務(wù)院總理在達沃斯論壇上表示，“加快建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。”
此后，發(fā)改委受命牽頭研究相關(guān)制度，但由于涉及范圍較廣，住建部、國土部、財政部等部門隨后均加入。
2013年，“長效機制”被寫入政府工作報告中，具體表述為“堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價工作責任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制”。
2014年3月，中共中央、國務(wù)院出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中也提到，“調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。”
在此期間，時任住建部部長姜偉新、時任國土部部長徐紹史、時任財政部部長樓繼偉都曾針對性做出過積極表態(tài)。時任中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在2013年表示，“長效機制的草案肯定有了，是由國家發(fā)改委牽頭，建設(shè)部、國土部以及財政部等部門都會參與。”
官方最近一次提到“長效機制”是在2015年，在4月30日的中央政治局會議上，提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”。此后，便是今年年底的中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議。
盡管表態(tài)頻繁，亦有相關(guān)動作做出，進展似乎并不盡人意。有業(yè)內(nèi)人士認為，近年來推進的不動產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)稅立法應(yīng)是長效機制的一部分，但官方并未就此做出過表態(tài)。
適應(yīng)“國情”
“長效機制的目的是形成長期效果，在臨時性調(diào)控政策無法起效時，自然就會想到長效機制。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，最近三次提到長效機制的時間節(jié)點（2010年、2013年、2016年），都是在樓市大漲的年份。
海通證券也指出，“考慮2016年房地產(chǎn)行業(yè)在成交量和成交價格方面均出現(xiàn)較大幅度上漲，在當前時點提出長效機制建設(shè)表明中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。”
且此次提出“符合國情”字眼，被認為包含著與以往思路的變化。
事實上，“長效機制”提出至今的11年間，我國“國情”確已發(fā)生根本性變化。
按照顧云昌的觀點，我國房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)周期性特征，每個小周期約為3-4年。最近11年間，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷了3個完整周期，目前正處于第四個小周期的下滑期。而多年來，房地產(chǎn)市場的運行周期和經(jīng)濟周期多呈現(xiàn)出一定的同步性。
房地產(chǎn)市場格局也出現(xiàn)重大變化。自2014年之后，市場已經(jīng)從供不應(yīng)求進入總體供大于求、區(qū)域差異明顯階段。這也意味著，去庫存和擠泡沫的需求同時存在。
顧云昌指出，城市化進程通常分為四個階段：農(nóng)民進城、人口從小城市進入大城市、郊區(qū)化、城市群。目前我國正處于第二階段。
在他看來，這就是建立“長效機制”所面臨的現(xiàn)實國情。這種復(fù)雜局面也決定了，長效機制的建立必須統(tǒng)籌考慮多方因素，使之適應(yīng)外界環(huán)境的最新變化。
在操作層面，還有更現(xiàn)實的問題。有權(quán)威人士向21世紀經(jīng)濟報道透露，長效機制涉及的土地制度改革等，面臨諸多制度障礙，短期內(nèi)很難取得突破。這種情況大量存在，是造成長效機制推進緩慢的主要原因。
同時，由于這其中涉及諸多層面，需要多部門協(xié)調(diào)，會不可避免地影響效率。
框架隱現(xiàn)
不過與以往不同，盡管只是寥寥數(shù)語，但在本次表態(tài)中，監(jiān)管層已對長效機制做了一些框架性設(shè)計。
在定位上，強調(diào)“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’”；內(nèi)容上，包括“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段”；目的上，“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。”
因此，在大多數(shù)分析人士看來，這將有助于該項工作取得實質(zhì)性進展。
“在市場進入下行周期之時，往往是強化制度建設(shè)的好時機，因為面臨的障礙相對較少。”上述權(quán)威人士向21世紀經(jīng)濟報道表示。
就“長效機制”的內(nèi)容而言，海通證券認為，根據(jù)過往政府表態(tài)和當前行業(yè)發(fā)展階段，主要以構(gòu)建多層次供應(yīng)來體現(xiàn)，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進。
該機構(gòu)認為，目前絕大部分購買者不屬于高端需求。應(yīng)加大普通住房和保障房市場土地供應(yīng)，滿足市場正常的剛性需求和改善需求。對于已經(jīng)無能力進入商品化市場的購買者，通過保障房、公租房等非市場化手段解決其居住問題。
對于高端市場，在限制其土地供給量的同時，可以采取增加保有環(huán)節(jié)成本或加大交易稅等手段增加潛在成本，從而間接補貼租賃房市場。
顧云昌也指出，長效機制需要立足于供給側(cè)。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革涉及的多個方面中，關(guān)鍵在于土地制度改革。“我國房地產(chǎn)市場面臨的主要問題在于，土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化的方向并不一致。這導(dǎo)致一二線城市供給不足、中小城市供應(yīng)過剩。”
但他表示，這可能是其中難度最大的一項，因為土地改革面臨的制度障礙最多。
相比之下，財稅政策的推動更具可行性。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，本屆政府上任以來推進了各方面調(diào)整，如推進不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等，對長效機制大有幫助。
“建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，意味著今后最有可能直接推進的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計有可能逐步推出。”他表示。
但張宏偉認為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)稅立法是房地產(chǎn)稅推進的基礎(chǔ)條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2020年左右完成。但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，有可能會因此延后2-3年。
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