熱點(diǎn)關(guān)注- 精辟！4句話，看懂2016樓市這一年！
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-12-08 / 瀏覽：1425 次 /
- 2016-12-08 更新 投訴舉報(bào)
沒有哪一年的樓市像2016年這樣風(fēng)起云涌，讓人心驚肉跳。售樓處老百姓的瘋狂搶房，投資客涌入一二線城市動(dòng)輒買下幾十套，房企在土地拍賣會(huì)上舉起一個(gè)個(gè)沖高的數(shù)字，多家上市公司通過出售投資性房地產(chǎn)“保殼”，國慶深夜地方政府拋出一疊疊樓市收緊調(diào)控文件，媒體連篇累牘的樓市新聞與分析.....
這一年，從上至下，所有人都加入到了這一場(chǎng)樓市大作戰(zhàn)中。你是否了然2016年中國樓市到底發(fā)生了什么，這一切到底為何發(fā)生，對(duì)中國的未來意味著什么，未來房?jī)r(jià)又會(huì)是什么樣？
1、2016年樓市發(fā)生了什么？
過去的十幾年，房子是增值最快的資產(chǎn)，買了房的人賭對(duì)了這個(gè)大趨勢(shì)；2013年后，一二線與三四年城市開始分化，買了一二線城市房的人則賭對(duì)了這個(gè)大趨勢(shì)。今年，如脫韁之馬急速上升的房?jī)r(jià)更是讓萬家燈火中增添了幾家歡喜幾家憂，買房人則要用更多時(shí)間來攢錢，有的人以前舉全家之力勉強(qiáng)湊齊首付，在這一輪牛市之后舉全家之力也難湊齊首付了，而手里有一二線房子的人資產(chǎn)升值，房子賣出瞬間完成財(cái)富轉(zhuǎn)移。
今年，“地王”拍地的瘋狂再次刷新了人們的眼球，“面粉”超過“面包”價(jià)竟成常態(tài)（成交樓面價(jià)高于周圍小區(qū)當(dāng)前的參考房?jī)r(jià)）。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)到86.7%，遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)上漲幅度。
這場(chǎng)地王潮中最有力的推動(dòng)者要數(shù)國資房企、央企，他們聯(lián)手上市公司，拿下了逾八成“地王”。前8月全國“地王”數(shù)量已達(dá)194宗，而上一個(gè)“地王”井噴的2013年全國的“地王”數(shù)量也不過60宗。6月，央企“地王”的瘋狂，終于讓監(jiān)管層坐不住了，住建部、國土部、國資監(jiān)管部門相繼喊話、約談相關(guān)國企央企。然而，這一切還是抵擋不住房企瘋狂拿地的態(tài)勢(shì)，7月南京土拍甚至出現(xiàn)8地7熔斷，主持人現(xiàn)場(chǎng)喊話“不要逼政府”的一幕。
投資客也是推動(dòng)這場(chǎng)樓市熱的主力。先是狂買一線城市房產(chǎn)，3月末上海深圳相繼出臺(tái)樓市限購限貸政策后，很多投資客轉(zhuǎn)而沖入一線周邊城市及二線熱點(diǎn)城市，又帶動(dòng)這些地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲。往年，房地產(chǎn)熱會(huì)帶動(dòng)鋼鐵、混凝土、家具、家電裝修等行業(yè)發(fā)展，而今年我們注意到，房地產(chǎn)對(duì)很多下游行業(yè)并沒有明顯促進(jìn)。有家電公司表示銷售并沒有明顯提升，也有裝修公司表示，裝修的活也沒有增多。這說明今年很多出手買房者并不打算自主，映射出今年買房多為投資客炒房坐等升值的事實(shí)。
值得注意的是，人們很容易被主流“房?jī)r(jià)暴漲”的聲音蒙住了看到真相的雙眼，在更廣袤的全國三四線城市，房?jī)r(jià)不升反降，“空城”屢屢出現(xiàn)，如今人們都被教育得“買房一定要買一二線城市能被中產(chǎn)隨時(shí)接手的房子”，這輪牛市后三四線城市去庫存陷入更大困境。
十一國慶7天假期里，19個(gè)城市密集發(fā)布樓市收緊政策，11月杭州、深圳、武漢、上海、天津等再進(jìn)一步出臺(tái)收緊政策，顯示出最高監(jiān)管層對(duì)樓市打壓“不達(dá)目的不罷休”的態(tài)度。去庫存為今年五大任務(wù)之一，然而行至年末，庫存并沒有去成，反而招致一二線房?jī)r(jià)猛漲，一度讓專家驚呼“泡沫”來臨。近段時(shí)間，在重要會(huì)議上，高層頻頻提及房地產(chǎn)也顯示了其擔(dān)憂，11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提到“要化解房地產(chǎn)庫存”。而不久之前，李克強(qiáng)在中央黨校也提到“以往我們長(zhǎng)期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決”。
2、這場(chǎng)房?jī)r(jià)暴漲緣何而來？
從百姓角度來說，15年以來放寬的首付比、超發(fā)的貨幣、寬松的信貸、將房產(chǎn)作為對(duì)抗通貨膨脹投資工具的心理等給百姓買房提供了基本的條件。而更多的原因要追溯到政策、開發(fā)商等。
2016年一個(gè)明顯的趨勢(shì)是新增土地供應(yīng)減少。國土資源部門數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。據(jù)新華社報(bào)道，在節(jié)約集約用地要求下，面對(duì)“去庫存”任務(wù)，“十三五”時(shí)期全國新增建設(shè)用地將比“十二五”減少約669萬畝。國土資源部規(guī)劃司副司長(zhǎng)鞠建華介紹，“十三五”期間比“十二五”期間有所壓縮，是為了更好地盤活存量。
北京是壓縮政策。據(jù)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015-2020年)》，京津冀嚴(yán)控新增建設(shè)用地，倒逼城市功能提升。其中，減量?jī)?yōu)化區(qū)是指北京四環(huán)以內(nèi)地區(qū)，原則上不安排新增建設(shè)用地，鼓勵(lì)將存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地。2016北京住宅用地拍賣已經(jīng)落幕，無論是規(guī)劃建筑面積，還是建筑用地面積，均是北京含住宅用地供應(yīng)近五年來的最低值。
深圳亦然。深圳在“十二五”期間商品住房供地計(jì)劃只完成了六成，“十三五”又是供應(yīng)不足。“十三五”期間預(yù)計(jì)深圳商品住房總需求約179萬套，而深圳計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新增住房有效供應(yīng)僅65萬套。長(zhǎng)期供應(yīng)不足的惡果，讓房?jī)r(jià)沒有下調(diào)的可能性。
目前專家學(xué)者在為高房?jī)r(jià)建言獻(xiàn)策時(shí)，“擴(kuò)大土地供應(yīng)”幾乎成了建議的“標(biāo)配”。地產(chǎn)大佬融創(chuàng)孫宏斌日前在演講時(shí)直言，中國“缺房的地方缺供應(yīng)，有供應(yīng)的地方不缺房。”“北京、上海50%的基本農(nóng)田，很荒唐。”。
房企拍地“高杠桿”也是今年“地王”頻出的一大助推器。據(jù)新華社調(diào)研，人們買房子起碼還交首付，而有些地方的房企拿地根本不掏自己腰包，全靠從金融機(jī)構(gòu)融資。近年房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成。有一些房企連自有出資部分也從金融機(jī)構(gòu)解決，房企引入銀行、債券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金來拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。尤其以央企、上市房企更甚。
另外，土地供應(yīng)低迷也是房企樂于在此時(shí)拿地的原因，土地供應(yīng)少必將導(dǎo)致一年后商品房供應(yīng)少，開發(fā)商希望自己的項(xiàng)目能在供應(yīng)低點(diǎn)入市，因此越是供應(yīng)少的時(shí)候越要拿地。而據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，按今年房企的拿地價(jià)格，未來一年里一二線城市房?jī)r(jià)若不漲超過50%，這些房企都無法回本。
今年在樓市調(diào)控上，我們能窺見中央與地方博弈的痕跡。地方遲遲不愿出手，土地財(cái)政是一大原因。中國實(shí)行分稅制后，土地出讓金成為地方財(cái)政重要來源，來自土地、房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)收入絕大部分歸屬地方政府，為地方財(cái)政貢獻(xiàn)了五成以上的收入。因而抑制高房?jī)r(jià)對(duì)地方政府而言一直缺少內(nèi)在動(dòng)力。因此有不少學(xué)者呼吁取消土地財(cái)政，改變地方政府收入來源，進(jìn)行中央地方收入分配改革。
中國社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員李揚(yáng)日前犀利指出，“今年初，我說這是一些地方政府和開發(fā)商共謀，果然結(jié)果看到了，很多地方政府的財(cái)政任務(wù)半年剛過就完成了。如果這么偉大的任務(wù)背后摻雜著私心雜念，夾雜著這么多行政化甚至統(tǒng)治性手段，我覺得供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革是有問題的。”
3、未來房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲？
如果現(xiàn)在在全國進(jìn)行一個(gè)“最想知道答案”的問題大征集，筆者想“房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)漲”將位居前列。我們需從客觀規(guī)律與主觀政策做判斷。
從客觀規(guī)律來看，中國現(xiàn)階段“城鎮(zhèn)化”仍未結(jié)束，或者說，還有很長(zhǎng)的進(jìn)展時(shí)期。中國目前的城鎮(zhèn)化率在40%多，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率是70%以上，我們按60%目標(biāo)計(jì)算，大約還有10-15年的城鎮(zhèn)化發(fā)展時(shí)間。
從百姓角度來說，一二線城市有著三四線城市無法比擬的醫(yī)療資源、文化資源、商業(yè)環(huán)境、工作機(jī)會(huì)，這就決定了人們必將向這些城市源源不斷地涌入。這是無數(shù)打工者、大學(xué)生用腳投票得出的結(jié)果。并不是非要到城市過壓力大、空氣差的日子不可，而是在家鄉(xiāng)生活環(huán)境更加殘酷，而且?guī)缀鯖]有改變命運(yùn)的機(jī)會(huì)。
所以，我們可以想見未來一二線城市房子的需求。而大城市的擴(kuò)張，必然伴隨著小城鎮(zhèn)的衰敗。1997年，城鎮(zhèn)常住人口不到4億，有668個(gè)城市；而2015年城鎮(zhèn)人口達(dá)到7億，但城鎮(zhèn)數(shù)量減少到654個(gè)。1998年，常住人口在20萬以下的城市有370個(gè)，到2014年減少240個(gè)，負(fù)增長(zhǎng)130%。
從國家政策層面上，未來中國還將打造20個(gè)城市群，其中重點(diǎn)建設(shè)5大國家級(jí)城市群（長(zhǎng)江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群、長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群）。這說明了這些地區(qū)將來能夠獲得的資源、政策傾斜。
再來看看本次監(jiān)管層出手樓市調(diào)控的目的。我們可以從國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛來運(yùn)的發(fā)言中窺見一二：“國慶前后一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控及時(shí)有效，房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒開始在退，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。這一輪房地產(chǎn)調(diào)控是局部的，調(diào)控目的主要針對(duì)投資性和投機(jī)性需求，對(duì)剛需、改善性需求仍然還是支持的。還有房地產(chǎn)本身調(diào)控的目的主要是防止房地產(chǎn)的大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來一些不利的影響，防止經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，它的調(diào)控目標(biāo)最終還是保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。從這些角度來看，對(duì)全局的影響不像想象得那么大，而且后期的走勢(shì)有待觀察。”
近日各學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)也對(duì)樓市做出了預(yù)測(cè)。日前北大國發(fā)院發(fā)布報(bào)告對(duì)近兩個(gè)月的調(diào)控做出表態(tài)，“從9月份來看，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)差不多了，和8月份相比漲幅是下降的。但是這時(shí)候出臺(tái)了政策，最后的結(jié)果一定是迫使下一輪漲價(jià)漲得更高。”
此外北大報(bào)告指出，總結(jié)全世界歷史上城市化的規(guī)律有四個(gè)，第一個(gè)規(guī)律是從農(nóng)村走向城市，第二個(gè)規(guī)律是從小城市到大城市，第三個(gè)規(guī)律是從市中心到郊區(qū)，第四個(gè)規(guī)律是形成城市群。前兩個(gè)過程正在進(jìn)行中，但是我們沒有第三個(gè)過程，就是市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，這是因?yàn)檎氐膯栴}。土地制度導(dǎo)致第三個(gè)過程中斷了，所以第四個(gè)過程——城市群也難以形成。城市化過程中斷的結(jié)果就是在大中城市可能有房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)居高不下。
而社科院剛剛出爐的報(bào)告有著更具體的判斷：一線城市在明年下半年還有反彈，一線投資會(huì)有穩(wěn)步的提升，看不到北京絕對(duì)下降的趨勢(shì)，上海也是，深圳未來增幅的下降幅度會(huì)更大一些。二線投資有明顯的反彈，南京、廈門、合肥都是這樣。
此外，社科院評(píng)價(jià)本輪樓市調(diào)控具體措施還有待于改進(jìn)，所有的城市都是以限購為主調(diào)，而治本政策出臺(tái)并不多。限購政策作用有限，并還是有負(fù)作用。
站在2016年年底，我們還能想見15年出臺(tái)的降首付，行至16年就變成嚴(yán)厲收緊了。曾有學(xué)者不無憂慮地表示，“由于樓市政策缺乏系統(tǒng)性、前瞻性，使得樓市發(fā)展始終難以逃脫“高房?jī)r(jià)”或“高庫存”的兩難循環(huán)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的可持續(xù)性、政策的連貫性、房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的穩(wěn)定性以及民眾的幸福感都因此大打折扣。”
4、經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)化將把中國帶入怎樣的命運(yùn)？
目前，中國的樓市已經(jīng)脫離了簡(jiǎn)單居住的屬性，此前只研究金融的專家現(xiàn)在也不得不開始研究樓市，因?yàn)榉孔右呀?jīng)變成了金融投資品。
而全民炒房的結(jié)果就是，居民其他項(xiàng)目消費(fèi)縮減，公司也紛紛將資源投入房地產(chǎn)，做實(shí)體產(chǎn)業(yè)的深感投資低迷。今年當(dāng)?shù)谝患夜究抠u房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利，達(dá)到“保殼”目的時(shí)，媒體大肆報(bào)道，社會(huì)評(píng)論紛至。然而君不見后來一家又一家的公司都這樣做了，媒體由于習(xí)慣了不再強(qiáng)調(diào)，我們卻不能忽視這背后，一家做實(shí)業(yè)的公司，當(dāng)要用賣房來盈利時(shí)，當(dāng)一年利潤(rùn)都不及炒一套房的利潤(rùn)時(shí)，有多少人能沉下心來，踐行工匠精神，研發(fā)新產(chǎn)品新技術(shù)？
我們或許還不能忘記，大洋彼岸的美國還在想方設(shè)法打壓中國，打壓中國的制造業(yè)，美國費(fèi)盡心機(jī)都沒有干成的事情，若因?yàn)槲覀冏约悍績(jī)r(jià)的瘋狂而成功，豈不太讓人嘆息！
筆者剛畢業(yè)的時(shí)候曾經(jīng)在一家國產(chǎn)制造業(yè)公司，生產(chǎn)航空航天所用傳感器。有一次到德國紐倫堡參加展覽，一個(gè)白發(fā)蒼蒼的德國CEO兼工程師（德國制造公司CEO多為工程師出身）對(duì)我說，這個(gè)展廳里都是富豪，集中了德國最有錢的人。筆者當(dāng)時(shí)愣了一下，作為一個(gè)中國小制造公司的人過來參加這個(gè)展覽，就見到人家德國的富豪們了。他問我，你們中國最有錢的都是做什么的人？筆者想說，房地產(chǎn)，不行，會(huì)被德國人鄙視的，公務(wù)、不行不行。“金融，”我說。話音剛落就后悔了，德國最不重視金融了。果然，禮貌紳士的德國人沒說話，臉上露出遺憾的微笑。
2016年的中國房地產(chǎn)注定會(huì)被載入史冊(cè)，歷史的滔滔長(zhǎng)河也許不會(huì)記得本次房?jī)r(jià)暴漲造成的一個(gè)個(gè)家庭財(cái)富轉(zhuǎn)移，不會(huì)記得這個(gè)買房者的一聲嘆息和那個(gè)賣房者的一絲竊喜。然而歷史會(huì)記得我們?yōu)榇俗隽耸裁矗芏嗳诉€在疾呼，國家要富強(qiáng)，依靠的必然是制造業(yè)，金融要服務(wù)實(shí)業(yè)，科技與創(chuàng)新才能引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能轉(zhuǎn)換與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，才能引領(lǐng)中國的下一個(gè)燦爛。
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