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1
在沒有見到H之前，隨便翻了翻H的朋友圈，意料之外的是沒有彪英文、沒有奢侈品、沒有豪車、更沒有美女，甚至都找不到一張正面的照片。
這和他給我的留言不太相符：28歲，留美海歸，主修金融經(jīng)濟方向，從事出口貿(mào)易，最后一點，在鄭州買了30套房子。
我不知道我將要見到一個什么樣的人。
但其實他是一個蠻普通的人。
他走過來說不好意思，晚了一點點。
他看上去比28歲還要年輕，白襯衫，黑褲子，提著深色系的方格包包，一個手里還拿著買咖啡時付錢的錢夾。
坐下來，簡單的客套了一下。
我問，你是富二代嗎？
他看著我微微一笑說，這個不重要，我在國內(nèi)投資這么多房子是因為相信數(shù)年內(nèi)中國會成為世界上最強大最富有的國家。另外我買的這30多套房子都是以自需為目的，到目前為止，我基本全部持有。
比如，我投資半層的寫字樓是公司自用。我投資經(jīng)開區(qū)的物業(yè)因為公司有倉儲需要。我投資南區(qū)、港區(qū)的小戶型暫時用作公司的員工宿舍。我買過聯(lián)盟新城是我自己住。我年初買了建業(yè)最高端的樓盤，是送給父母住，現(xiàn)在我正在看北龍湖某樓盤的房子計劃送給未來的岳父母。
他解釋說并不是炫富，因為他希望父母和岳父母的居住距離可以讓自己做到一碗湯的距離去照顧到他們，因此他將來會入手北京某知名開發(fā)商在鄭州的地王項目，這個房子是買給自己的。
他接著說，所以我投資的都是250㎡以上的大宅子，每一個房子首先都是自用。我不炒房子，甚至反感炒房客，特別是利用體制內(nèi)關系炒房子的，他們占用了社會資源，占有普通人通過買房子改變階層的上升通道。
有些人一開口，就表達了自己不是一班的?？粗S意放在桌子上的車鑰匙，錢包和提包上隱約的LOGO，白襯衣考究的衣領，呃，好吧！
2
他接著說，我很小就出國, 數(shù)年回國的時候，對國內(nèi)的政、經(jīng)和人文已經(jīng)不熟悉了。我知道你會問我，為什么會買了30套房子？這個問題也是我想和你主要聊的事。
剛回國的的時候，有一天在家附近的早餐店吃早點，當時的胡辣湯是5元一碗。這讓我很吃驚，因為我出國之前的胡辣湯是5毛錢一碗。當然，美國的物價也上漲，我的朋友們也會很懷念過去低廉的物價，但是我觀察到美國和國內(nèi)物價上漲是有本質(zhì)上的區(qū)別的。
比如，08年“豆”你玩和“蒜”你狠事件出來以后，我就問幾個在金融系統(tǒng)里面工作的長輩為什么？他們解釋說大戶（有人借機炒作）囤貨，造成短期急速上漲。但我在分析這些農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)地分布、存儲條件、運輸方式、保鮮周期等幾個因素，我不認為（在中國這么大的國家）人為可以囤積那么多貨并拉高價格半年維持不變。
如果僅僅是日常消費品大幅度漲價，那就是經(jīng)濟泡沫，就如美國一樣，但國內(nèi)的房價也在上漲，那么房價漲、肉價漲，工資漲，幾乎什么都漲，我就意識到這就是貨幣貶值。這是一波巨大的浪潮，在貨幣貶值的情況下，沒有資產(chǎn)負債或資產(chǎn)負債率低會被殘酷地洗劫。
當時我還不能預測到貨幣貶值的速度和預期，后來我通過不斷的分析國內(nèi)各種經(jīng)濟技術(shù)指標，并驗證了官媒各種政策信號，我認為國內(nèi)城市化進程已經(jīng)進入加速通道，而當時的城市化率是40%左右甚至更低。而國際上有一個通用數(shù)據(jù)是75%左右的城鎮(zhèn)化率是一個國家經(jīng)濟發(fā)展一次性大周期的臨界點，這個數(shù)據(jù)是經(jīng)過美國和日本等所有發(fā)達國家驗證的。因此，在實踐中有兩種結(jié)果一種叫美國經(jīng)驗，一種叫日本經(jīng)驗，拋開美國、日本、中國在政治和財稅制度的巨大不同，追溯（日本，韓國，臺灣，美國等等）在城市化率達到75%之前都會經(jīng)歷一個經(jīng)濟快速增長房地產(chǎn)飛速發(fā)展（貨幣快速貶值）的時期，目前中國正在經(jīng)歷的這個時期。也就是在城市化加速發(fā)展的階段，因此，人民幣的貶值遠遠沒有到位。
我認為未來5年我國的M2仍然會保持很高的速度增長，直到中國城鎮(zhèn)化率超過60%才會逐漸慢下來，最終直到城鎮(zhèn)化率達到75%，城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)升級基本完成，才能到達大周期的頂部。這是一次人類歷史上都難得一見的飛躍，會徹底改變世界的格局。
但城鎮(zhèn)化高速發(fā)展下的人民幣貶值空間和預期并不是我投資買房的全部原因。
回國不久我開始做生意，最大的體會就是在國內(nèi)生意是好做的，更是難做的。中國改革開放三十年，大家所熟知的成功企業(yè)家也就那么幾個，在他們背后更多的企業(yè)家是失敗的。所謂的如履薄冰殫精竭慮是每一個做企業(yè)的人的每一天。
但我長期看好中國的經(jīng)濟和未來的發(fā)展。這也是為什么我會選擇實體經(jīng)濟、選擇做企業(yè)的原因，但是在這個過程中，我除了面臨經(jīng)營風險、行業(yè)危機，還有大小經(jīng)濟周期內(nèi)的經(jīng)濟危機。
國內(nèi)的普通老百姓普遍對經(jīng)濟危機沒有深刻的體會，一是我們的民眾善忘，二是因為體制的保護。但其實我們確實是生活在經(jīng)濟周期內(nèi)，大約10年一個周期吧。97年一次金融危機，國內(nèi)比較明顯的體會就是國企改革，職工下崗；08年的全球金融危機，國內(nèi)表現(xiàn)比較明顯的是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的橫盤或下跌，我在美國經(jīng)歷過08年的金融危機。08年那一次中國是在生死邊緣徘徊過的，而最后我們迎來的是經(jīng)濟的適當回落和 9.0%經(jīng)濟增長率，但其實這背后是上層迅速出手的4萬億，如果沒有呢？
未來伴隨著中國政治、經(jīng)濟、貿(mào)易、金融的開放程度，我們以后對經(jīng)濟危機的感受會越來越強烈，所以在我們的有生之年一定會遇到真正的經(jīng)濟危機，并且不止一次。真正的經(jīng)濟危機是會死人的，人會破產(chǎn)，小孩子是會沒有飯吃的。
所以，在這種情況下，當我不看好明年的經(jīng)濟形勢的時候就會購買優(yōu)良的固定資產(chǎn)對沖企業(yè)風險。最近有上市公司賣北京兩套房子緩解企業(yè)資金困境的新聞被輿論引導成為上市公司干幾年還不如買北京兩套房子，這是非常大的誤讀和誤導。這只不過是企業(yè)在經(jīng)營過程中再正常不過的商業(yè)行為。
如果你把視野拉伸到100年甚至更長，那么你會看到我們的經(jīng)濟發(fā)展是一條曲折向上的曲線。我希望我的企業(yè)和家族資產(chǎn)的發(fā)展是一個向上的平滑曲線，穩(wěn)步上揚，踏實牢固。
所以我不斷投資房地產(chǎn)主要原因有三個：
一、看好中國的未來，國運，分享國家發(fā)展的紅利。
二、對沖經(jīng)濟周期內(nèi)下行危機和經(jīng)營中的行業(yè)風險。
三、在人民幣對內(nèi)貶值趨勢下，房地產(chǎn)是最好的做空獲利工具。
特別是在中國城鎮(zhèn)化大周期加速的黃金時期內(nèi)，買房子不僅收益最高、風險最小并且長期復利最高。數(shù)年前我的家人、親友都非常的不理解，他們認為我去國外學金融回來學傻了，股票不碰，基金不碰，投資理財不選，只建議他們使用銀行貸款買房子，顯然他們對我是失望的。
關于為什么我不碰中國的金融、股票、基金以及衍生品，有時間再展開講。
我們都知道股神巴菲特厲害，拋開他驚人的投資回報，他的基金綜合回報率大約是每年20.3%，我在過去8年在中國的投資回報率略高一些（但是我肯定保持不了太長時間，因為這么好的時代已經(jīng)所剩不多了）。
3
今天我的親人們都認可了我，但是我看到身邊還有更多的人，他們沒有金融知識，也沒有看透中國這個階段，特別是真正需要買房子的人走了很多彎路，這也是我今天想要和你聊的內(nèi)容之一。
第一個誤區(qū)：很多人認為房奴是給銀行開發(fā)商和國家打工。其實有按揭的人是月月存錢掙錢，沒按揭的人天天都是花錢。
貸款買房的本質(zhì)就是用未來貶值貨幣的價值鎖定現(xiàn)在資產(chǎn)的價格。換言之就是現(xiàn)在是東西不值錢，錢值錢，將來是錢不值錢，東西值錢。形象一點的比喻是貸款買房就是零存整取的存錢過程，在你需要錢的時候可以連本帶息的取出來。再形象一點就是你開了一家公司，最開始占20%的股份，以后你每還一次月供就增加一分股份，從這個角度看，你是在給自己打工，并不是給銀行打工。長期看，有恒產(chǎn)者有恒心，越來越好，沒有月供的人天天花錢，越來越窮。
第二個誤區(qū)：過去十多年我們的房子都在增值。
過去十年絕大多數(shù)的房子都沒有增值，只是貨幣貶值了，只有少部分的房子的價值提升了。我們現(xiàn)在看到的二手房價格數(shù)字不能反映價值的變化。比如一個90斤的女孩，在地球上是90斤。如果你把送到太空，她站在秤上是0斤，她還是這么大的質(zhì)量，只不過引力變小了。因此很多時候價格這個數(shù)字反映的是貨幣價值的變化。
那么，什么樣的房子的價值提升了呢？
我舉了例子，在鄭州最明顯就是這里的房子價值提升了。（我們當時在大玉米樓下的星巴克）。
他接著說，因為整個老東區(qū)的土地價值提升了，而土地價值的提升和貨幣價值沒有關系。
看這個問題你需要縱向看鄭州這個城市100年的城市變遷。
1952年沒有鄭州，只有鄭縣。因為京廣鐵路和隴海鐵路十字交叉點，定在了鄭州，河南省會從開封遷到鄭州，你有沒有注意到金水河以南的路過了金水河很多都改了名字。比如銘功路變成南陽路，紫荊山路變成花園路，二七路變成文化路。那是因為當時金水路以北就是荒地，金水區(qū)就是60多年前的新區(qū)，省府行政區(qū)。 就是因為過了金水路是新建的城區(qū)，你今天看金水老城區(qū)，你會發(fā)現(xiàn)經(jīng)路和緯路都是很規(guī)整的，道路學校醫(yī)療等等配套都是最好的。這就是鄭州城市中心的第一大遷移的印記。
我們看今天金水老區(qū)的教育、交通、醫(yī)療都要比其它所有區(qū)域要好很多，因為它曾經(jīng)是鄭州的中心城區(qū)。為什么是曾經(jīng)呢？當2001年鄭州提出鄭東新區(qū)以后，鄭州城中心已經(jīng)開始第二次遷移了，特別是2009年河南省政府遷入東區(qū)，2014年鄭州高鐵東站的投入使用以后，交通樞紐、CBD商務中心、政務中心，三個中心合一，這個地方已經(jīng)和未來就是鄭州的城市中心了，這也就是為什么過去幾年東區(qū)的房價可以把南區(qū)和西區(qū)遠遠甩開的原因，因為它們反映的是貨幣價值的變化。而東區(qū)的房價因為城市中心的遷移，除了反映貨幣價值的變化還有土地價值的提升。
第三個誤區(qū)： 房子越蓋越多，會有一天崩盤不值錢。
房子確實越來越多，但是人們需要的房子是稀缺的。什么是人們需要的房子？不是鋼筋水泥磚頭瓦塊一屋容身之地，人們需要的是交通便利就業(yè)方便、醫(yī)療學校優(yōu)良、配套完善，寬敞舒適環(huán)境優(yōu)美的房子，但這樣的房子是遠遠不夠的，每年政府和開發(fā)商能供應的也是非常有限的。這也就是為什么大家一定要擠在大城市中心的原因。 房子外面的東西決定了房子里面的價值。未來沒有價值的房子會貶值，有價值房子會繼續(xù)升值。
他接著說，我們身邊很多人在過去幾個月因為恐懼而買房子！特別是對于跟不上泡沫膨脹速度的恐懼。但是在市場瘋狂的時候不要被蠅頭小利所迷惑，投資要回歸到價值投資，不要看價格要看價值。當價格超過價值要小心，不要被朋友買房子價格上漲幾十萬所誘惑，在沒有變現(xiàn)之前這些都是故事。
第四個誤區(qū)：買房看小周期，下行周期不買。
現(xiàn)在很多觀點是買房子要看小周期，這是炒房客的思維方式。其實很多人已經(jīng)開始學習看各種數(shù)據(jù)，比如看鄭州的經(jīng)濟數(shù)據(jù)認為房價高估，看政策中原城市群鄭州又低估了，看未來存量鄭州高估了，看人口流入趨勢鄭州又低估了，看鄭州土地供應和居民收入鄭州高估了，最后也迷茫了。
但是如果你以剛需和改善為投資目的，不要考慮小周期，要看大趨勢。政策只能短期內(nèi)改變價格上漲或下跌的趨勢和速度，但是它改變不了房子的價值。從長期看價格一定是和價值同步的。比如10年前買聯(lián)盟新的是4000-5000元/㎡，那么10年后的價格是40000-50000元/㎡。
因此，只要你買的早，地段都很好；只要你買的早，價格都很好。當然這個前提是你要看準房子以外的價值。唯有地段不可再生，唯有生命不可辜負，早買一天早一天享受增值享受生活。
第五個誤區(qū)：把中國股市和樓市相提并論。
認為樓市被調(diào)控了，股市就會起來了。中國的公司從IPO開始市值就是被高估的，所以中國的股市是騙局，是謊言，賭的是貪婪。但是中國的房地產(chǎn)放在中國城市化進程的黃金年代里，所有大城市的房子的價格都是被低估的，因為貨幣會貶值。如果一定要把中國的房地產(chǎn)對比股市，把租金和升值部分比作為股權(quán)收益，那么最好的股票是一線城市的房地產(chǎn)，其次是二線城市的房地產(chǎn)，第三是華夏幸福，但是你會發(fā)現(xiàn)華夏幸福還是地產(chǎn)股。
我要說的第六個誤區(qū)是：中國的房地產(chǎn)讓窮人更窮，讓富人更富。
如果您在十多年前買了一套建業(yè)10萬塊的房子，現(xiàn)在價值100萬。這套10萬的房子建業(yè)的凈利潤是9%（上市公司都有年報），9000。政府拿走60%，6萬。然后政府還要分出一部分建公園、修路、修地鐵、建設配套等。那么個人在房地產(chǎn)這個資金池內(nèi)獲取了多少呢？是90萬！地產(chǎn)商建業(yè)的100倍，是政府的十幾倍。
中國政府是想要老百姓通過買房子實現(xiàn)富裕的，只是老百姓看不透而已。這一點任志強早就已經(jīng)說破了，只是媒體的斷章取義，將他和普通民眾人為的制造成為對立面。
我舉個極端的例子。中國最貴的房子也就數(shù)十億，馬云買一套房子10個億的房子，幾年之后翻了一倍，那么這一倍對他總資產(chǎn)的影響是微乎其微的。但是普通老板姓通過買房將個人總資產(chǎn)在10年內(nèi)增長數(shù)倍。 這些富豪們是做不到的。
因此，對于普通的老百姓來講，從無產(chǎn)到有產(chǎn)到中產(chǎn)，跨越階級是可以通過買房子實現(xiàn)，富豪們卻不行。
這也是我討厭炒房客的原因，有些人甚至用體制內(nèi)的關系去炒房子，他們占用社會資源，占用普通人上升的機會，更讓人討厭的是，真正該買房的人，卻被媒體的誤導而放棄買房的機會，放棄改變階層的機會。
這個階段美國經(jīng)歷過，日本經(jīng)歷過，我都感受過，我只希望我能幫助一些人，不要被洗劫、被剝削。一些媒體會寫M2增發(fā)，對比美國不增發(fā)，我對這個問題有研究，有時間我們再展開聊。簡單一點講美國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)結(jié)束了，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級也基本到位，不需要再大量增發(fā)了，但是中國的城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)升級正在急速上升期，這些都需要M2的大量增發(fā)，而M2增發(fā)就相當于政府在天上撒錢，在這個時候你是用一個碗接呢？還是用一口鍋去接呢？還是用一個游泳池去接？不管你用什么，現(xiàn)在你什么都不做，就會面臨被洗劫，就會無法分享到經(jīng)濟增長的紅利。
（我們的政府是一個無產(chǎn)階級專政的政府）中國的政策從來都不是偏向富人。只不過聰明勤奮的人容易發(fā)現(xiàn)把握機會，當然替窮人說話幫富人辦事是放之四海而皆準的道理，因此，權(quán)利圈層里有人有自己的小算盤也不奇怪，但是不管怎么說實際上更偏向普通老百姓。比如限購限貸政策，剝奪有錢人的買房資格。
最后他說，很多人認為房地產(chǎn)綁架了實體經(jīng)濟，搞實體經(jīng)濟還不如多買幾套房子。
首先，這是個專業(yè)的誤區(qū)，本質(zhì)上就是如何在大周期和小周期的框架下理解中國的房地產(chǎn)市場。 其次，這是一個信仰的誤區(qū)，也有人認為“三代讀書好，不如買房早”更是對“知識改變命運”這個自古以來普通人向上通道懷疑。
這個問題要分兩面看，比如歐美國家雖然生活更有保障，但是社會階層固化極其嚴重，出身在貧民區(qū)的孩子想在一代人內(nèi)爬上社會頂層幾乎不可能。但是我們在中國可以，我們的富豪幾乎都是白手起家，改革開放后一代人的時間內(nèi)就完成了階級的跨越。
拋開上面的兩個方面，我相信知識就是力量。至少我所擁有的知識讓我擁有可以獨立思考的大腦，我的所有的閱讀都是深層次的思考。
我身邊的很多人也買了很多房子，因為沒有知識，沒有專業(yè)，走了很多的彎路，被大時代洗劫，感覺他們很無辜。如果讓我買，我可以實現(xiàn)更多的資產(chǎn)翻倍，這就是在知識的力量，這就是的專業(yè)的能力。
后記：
對于H的采訪，實際上是他一個人在講，而我在聽。
他非常清楚自己想要表達什么，根本不需要提問。
這在2016年的10月，顯得尤為的珍貴。
是自信，但更多的謙遜。
正如我們一貫的堅持，任何時候都要保證你是在獨立的思考，你的思考是對世間所有的尊重，包括房地產(chǎn)。
END
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