熱點(diǎn)關(guān)注- 限購(gòu)！限貸！限外！限… 樓市風(fēng)向已變！房?jī)r(jià)要跌了?。?/li>
- 資訊類(lèi)型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-10-09 / 瀏覽：1503 次 /
- 2016-10-09 更新 投訴舉報(bào)
說(shuō)到最近火爆的頭條君，絕對(duì)不是昨天晚上剛剛榮獲《中國(guó)新歌聲》冠軍導(dǎo)師的汪峰，也不是榮獲民間“諾貝爾和平獎(jiǎng)”的中國(guó)男足，而是國(guó)慶七天樂(lè)——天天不停息的各地樓市調(diào)控新政！
因?yàn)?，短短七天? 月 30 日至 10 月 6 日），20 座城市的調(diào)控文件呼嘯而來(lái)，厲害了我的哥?。?！
而很多在外游山玩水回來(lái)的同學(xué)們一會(huì)來(lái)，就發(fā)現(xiàn)自己要么沒(méi)有購(gòu)房資格了，要么首付款湊不上了，要么就算是離婚也買(mǎi)不上房了，不過(guò)這還不是最重要的，大家擔(dān)心的是難道房?jī)r(jià)會(huì)因此下跌嚒？還有今年全國(guó)蜂擁而至的地王，它們未來(lái)還會(huì)好??？
從目前的跡象看，這股調(diào)控的浪潮根本停不下來(lái)——
尚未在國(guó)慶期間加碼調(diào)控力度的城市，比如杭州等，恐怕只能繼續(xù)加碼；
尚未出臺(tái)調(diào)控的，比如上海邊上的嘉興、深圳邊上的中山等，恐怕也逃不過(guò)；
已在國(guó)慶期間發(fā)文調(diào)控但力度有限的，比如天津、武漢等外地人不限購(gòu)的城市，恐怕日后也得加碼……
調(diào)控加碼的路徑大概是：只限外地人→也限本地人；外地人無(wú)需個(gè)稅或社保證明→需要個(gè)稅或社保證明；本地單身人士（含離異）限購(gòu) 2 套→限購(gòu) 1 套；修改土拍規(guī)則，比如直接地價(jià)熔斷或改競(jìng)拍保障房面積等；重啟「90/70 政策」；明文限制每次申領(lǐng)預(yù)售證的房?jī)r(jià)漲幅；每次申領(lǐng)預(yù)售證不少于 3 萬(wàn)㎡；未領(lǐng)預(yù)售證的，不得收取任何形式的認(rèn)籌金……
△圖片來(lái)源：華爾街見(jiàn)聞（點(diǎn)擊看大圖哦）
對(duì)于，吃瓜群眾而言，就想問(wèn)一句，房?jī)r(jià)要跌了??？
告別房地產(chǎn)最繁榮的18個(gè)月
從2015年“330新政”頒布開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了史上最繁榮的18個(gè)月。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2016前8個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積87451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額66623億元，同比增長(zhǎng)38.7%，而庫(kù)存面積減少為70870萬(wàn)平方米，比7月末減少512萬(wàn)平方米，連續(xù)6個(gè)月減少。
8.74億平方米的銷(xiāo)售面積和6.66萬(wàn)億元的銷(xiāo)售額，相比2013年房地產(chǎn)最鼎盛時(shí)期的13億平方米和8.14萬(wàn)億元，已經(jīng)無(wú)限接近。中國(guó)住建部政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌此前曾指出，2016年全年銷(xiāo)售量和土地價(jià)格有望創(chuàng)出歷史新高。
在房?jī)r(jià)方面，根據(jù)研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2016年8月，與去年同期相比，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)同比上漲13.75%。北京、上海等十大城市更是上漲了18%。
居民和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入樓市愈加瘋狂。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年開(kāi)年以來(lái)，全國(guó)超過(guò)20億元的地塊已經(jīng)達(dá)到154塊，超過(guò)去年的151塊，其中溢價(jià)率超100%的已經(jīng)達(dá)到88塊，比之前15年加起來(lái)的還要多。
同時(shí)，買(mǎi)房者從銀行借了更多錢(qián)來(lái)買(mǎi)房。僅僅2016年上半年，中國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款增加了2.36萬(wàn)億元，已逼近2015年全年的2.66萬(wàn)億，四大銀行的一半貸款放給了個(gè)人房貸。到了8月，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)更強(qiáng)，為5286億元，已經(jīng)占到新增貸款總額的55.72%。
這個(gè)數(shù)字與2015年相比簡(jiǎn)直令人膽戰(zhàn)心驚。2015年，中國(guó)新增貸款超11萬(wàn)億，而個(gè)人住房貸款僅占1.1萬(wàn)億元。
調(diào)控后的樓市未來(lái)會(huì)怎樣？
方正證券的分析師任澤平認(rèn)為，18個(gè)月的房地產(chǎn)小周期要結(jié)束了，“這一輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲。”他的理由是，2014-2016年這一輪房?jī)r(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)下行周期下啟動(dòng)的，主要是貨幣金融現(xiàn)象，受益于政策牛（放松限購(gòu)限貸減稅）、水牛（貨幣超發(fā)低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比），現(xiàn)在這三頭牛都走了——政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。隨著銷(xiāo)量收縮，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增速面臨再度回調(diào)壓力。
在國(guó)慶假期連續(xù)六天的“調(diào)控令”到來(lái)之前，樓市的分析師們也已經(jīng)集體表達(dá)了對(duì)于樓市過(guò)熱的擔(dān)憂。120多個(gè)證券機(jī)構(gòu)中，對(duì)于樓市下一階段依然樂(lè)觀的，只剩下民生證券、興業(yè)證券和國(guó)金證券。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各個(gè)城市間的政策會(huì)產(chǎn)生疊加的效果。從國(guó)慶長(zhǎng)假期間的成交量來(lái)看，市場(chǎng)成交量比去年同期已經(jīng)有了一個(gè)明顯的下滑，特別是在一二線城市大部分市場(chǎng)的成交量跌幅已經(jīng)超過(guò)了30%。
展望未來(lái)，中國(guó)指數(shù)研究院指出，在地方政府一系列收緊政策影響下，有望抑制部分投資投機(jī)需求，房?jī)r(jià)漲幅將逐步趨穩(wěn)。
“年底前，個(gè)別大城市房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，只不過(guò)漲幅沒(méi)有近期的大；部分城市或在明年價(jià)格有所下降。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，年底前市場(chǎng)需求依然屬于高位，部分房企會(huì)加快推盤(pán)。到了明年，市場(chǎng)整體成交量或會(huì)下滑，但長(zhǎng)期看，政策的效力依然會(huì)減弱，要警惕各類(lèi)規(guī)避政策的新做法。
房?jī)r(jià)自然見(jiàn)頂信號(hào)早已出現(xiàn)
其實(shí)，房?jī)r(jià)近期已經(jīng)傳遞出了見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)：那就是居民消費(fèi)能力的萎縮。CPI連續(xù)4個(gè)月下滑，反應(yīng)的是通縮的威脅，而這個(gè)通縮，則由房?jī)r(jià)壓縮居民消費(fèi)所導(dǎo)致：
CPI與房?jī)r(jià)，或者說(shuō)居民收入能力與負(fù)債能力，這兩組對(duì)應(yīng)關(guān)系，基本說(shuō)的一個(gè)事情。一旦CPI出現(xiàn)下降通道，也就是我們所說(shuō)的通縮威脅來(lái)臨，那么房?jī)r(jià)的上漲空間，也就差不多到頭了。
這一點(diǎn)，我們可以看看，近5年來(lái)的中國(guó)房?jī)r(jià)漲速與CPI之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
藍(lán)色線條為CPI，黑色虛線為房?jī)r(jià)增幅
可以看到， 在房?jī)r(jià)到達(dá)價(jià)值均衡點(diǎn)之后（也就是房?jī)r(jià)收入比，達(dá)到一般認(rèn)可的水平，鑒于中國(guó)人愛(ài)房子國(guó)民性，以及房子所包含的福利邊界特權(quán)，讓中國(guó)的合理房?jī)r(jià)收入比，可以適當(dāng)看高一線，2012年左右大概是發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍左右，基本是均衡水平了），房?jī)r(jià)與CPI之間的關(guān)系，更能夠反映它們之間的真實(shí)互動(dòng)。
不難看出，2012年之后，房?jī)r(jià)的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段（上圖紅色箭頭區(qū)間）。 而房?jī)r(jià)增幅的下滑，則是在CPI下降階段（上圖藍(lán)色箭頭區(qū)間）。
轉(zhuǎn)向！樓市資金流入A股
在樓市遭遇大波調(diào)控政策洗禮之際，國(guó)慶假期期間有私募人士在微信朋友圈表示，樓市資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購(gòu)者是從樓市撤下來(lái)的投資者。此外據(jù)中國(guó)結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級(jí)散戶已開(kāi)始悄然進(jìn)場(chǎng)，較7月增加174人。
同時(shí)，有人在趁高拋售房產(chǎn)，甚至連上市公司也紛紛加入“賣(mài)房”大軍，包括一些上市公司。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)共有76家上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，其中上市公司扎堆賣(mài)房有一些是為了保業(yè)績(jī)，還有一些是為了保殼。
有私募人士認(rèn)為，隨著樓市密集調(diào)控政策出臺(tái)，此時(shí)的股市比樓市更安全。在目前資產(chǎn)荒的背景下，樓市和股市都是市場(chǎng)資產(chǎn)配置的主要對(duì)象，當(dāng)然樓市和股市的市場(chǎng)需求群體、市場(chǎng)功能定位等也不完全相同，不能簡(jiǎn)單對(duì)比。因此，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力依然是應(yīng)該考慮的首要因素。
對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的時(shí)間點(diǎn)或許并不是首要考慮的因素。大概沒(méi)有誰(shuí)能精確地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的漲跌。但對(duì)于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)或正在逼近。
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