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房地產(chǎn)稅何時開征？

與房產(chǎn)稅有何區(qū)別

    房地產(chǎn)稅何時開征是近年來從未降溫的話題。日前，人大財政經(jīng)濟委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟增長與周期”論壇上的發(fā)言，讓有關房地產(chǎn)稅的討論再度掀起熱潮。

    隨著2017年的來臨，房地產(chǎn)稅出臺的預期和聲音也越來越大。對此，民建中央經(jīng)濟委員會副主任馬光遠在接受海外網(wǎng)財經(jīng)采訪時表示，當務之急不是推出一個不成熟的的法律文本，而是通過廣泛討論，形成基本共識，擺脫“功利主義”思維的桎梏。

    北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此預計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”
 

    “我不是很樂觀。”國務院參事、中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓接受記者采訪時表示，希望在2017年底本屆人大能拿出一個可供討論的房地產(chǎn)稅方案。但是，方案從討論到通過還有一個過程，“我們不能指望在很短的時間內(nèi)就推出這項政策，事實證明一個稅種的推出如果過于倉促，在執(zhí)行中會有很多后續(xù)問題不好解決。房地產(chǎn)稅寧可晚一點出臺，也不能出原則性的、顛覆性錯誤。”

    房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅有本質(zhì)區(qū)別！

    目前很多人依然在混淆使用“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”兩個概念，事實上從近兩年國家正式文件或相關主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念。

    如果從最初物業(yè)稅的討論和設計開始，關于房產(chǎn)稅的討論已經(jīng)10多年了，其間經(jīng)歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2003年的十六屆三中全會提出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。之后由于中國房價的暴漲，在房產(chǎn)稅的政策目的中自然有了通過房地產(chǎn)抑制房價過快上漲的意圖，并在上海重慶兩地的“房產(chǎn)稅”擴大征收試點，但效果乏善可陳。無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，其實際征收稅額和兩市的是住房規(guī)模遠遠不相配。
 

    房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。目前的房產(chǎn)稅更類似于國外的物業(yè)稅。

    近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念。這意味著，未來的房地產(chǎn)稅，征收對象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等?，F(xiàn)行房地產(chǎn)相關稅費，都有可能隨著房地產(chǎn)稅的推行而進行整合，因此應該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。

    由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，理所當然該由地方稅務部門來征收，而征收房地產(chǎn)稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上，房地產(chǎn)稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強行開征，獲得的收入也難以抵消成本。

    “稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴記者，直接面對居民征稅很難，“一旦征收房地產(chǎn)稅，一個樓內(nèi)的一百戶居民就有一百種情況，稅務局要分別對待，我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力。”

    記者注意到，迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，現(xiàn)在讓稅務局直接面對居民個人征收房地產(chǎn)稅，難度可想而知，“建議采取中介方式，可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評估的權威部門來征收，這樣可以節(jié)省稅務部門的人力物力成本。”
稅率多高？按什么房價征收？免征額是多少？

    老百姓最為關注的是，房地產(chǎn)稅一旦實施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？

    以北京為例，如果一家3口在北京二環(huán)購買一套100平米房子需要800萬元，按照1.5%（1.5%的稅率被認為是世界通行做法）的稅率計算，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬（每月納稅1萬元）；如果在四環(huán)購買一套100平米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅為7.5萬元（每月納稅 6250元）。

    現(xiàn)實或許不會這么悲催！據(jù)記者了解，上海、重慶試點房地產(chǎn)的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平（發(fā)達國家的房屋持有稅， 稅率一般為1%至2%）。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算， 在北京二環(huán)購買一套100平米房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅4萬元（每月繳稅3333元）；在北京四環(huán)購買一套100平米的房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅2.5萬 （每月繳稅2083元）。

    “不過，從發(fā)達國家經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅一般以評估價，而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價，且會是幾年才調(diào)整一次。”中國社科院財經(jīng)院汪德華研究員告訴記者。

    另外，劉桓還建議說，我國的房地產(chǎn)稅不能照搬國際經(jīng)驗，要根據(jù)中國國情，設定一定的免征額。

    開征房地產(chǎn)稅，必須先由全國人大立法

    從2003年提出物業(yè)稅開始，房地產(chǎn)稅已歷經(jīng)13年之久，其間經(jīng)歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初，在沒有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進行試點征收。

    但是，房地產(chǎn)稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了“稅收法定”的原則。

    2015年3月，十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定，明確規(guī)定：稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度，只能通過制定法律來解決。