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    今年以來(lái)，在整體政策寬松的背景下，一線城市和二線核心城市、環(huán)一線城市地區(qū)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高。那么半年來(lái)，哪些城市的房?jī)r(jià)漲幅高呢?

    標(biāo)準(zhǔn)排名研究院日前發(fā)布的《2016年上半年均價(jià)萬(wàn)元以上城市房?jī)r(jià)漲幅榜》顯示，在滬深等一線城市限購(gòu)收緊后，二線四小龍和環(huán)一線城市大幅上漲，上半年這些城市的漲幅均名列前茅。

合肥廊坊領(lǐng)銜

    其中，合肥上半年房?jī)r(jià)上漲了39.57%，位居各大城市首位。去年12月，合肥樓市均價(jià)為8493元/平方米，在中西部城市中排在武漢、鄭州和南昌之后。到今年6月，合肥房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到11854元/平方米，上升至中西部各城市第一位。

    《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在合肥各區(qū)域中，上半年，政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)兩個(gè)區(qū)域漲勢(shì)最猛，濱湖區(qū)房?jī)r(jià)半年來(lái)由8971元/平方米上漲到15629元/平方米，漲幅高達(dá)74%，政務(wù)區(qū)的房?jī)r(jià)由11121元/平方米上漲到17216元/平方米，漲幅高達(dá)55%。

    高漲的房?jī)r(jià)也引發(fā)外界的擔(dān)憂，并最終帶來(lái)樓市政策的收緊。今年6月24日合肥市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，自7月1日起實(shí)施。政策強(qiáng)調(diào)合肥將執(zhí)行限貸，并且提高二套房和三套房的首付比例，同時(shí)加大土地供應(yīng)，對(duì)地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控。

    即使如此，合肥房?jī)r(jià)仍在溫和上漲。數(shù)據(jù)顯示，7月合肥均價(jià)已突破1.2萬(wàn)元大關(guān)。業(yè)界分析，自限貸執(zhí)行至今一周多的時(shí)間看，限貸對(duì)抑制合肥房?jī)r(jià)起著積極的作用，不過(guò)樓市漲勢(shì)不變，預(yù)計(jì)后期房?jī)r(jià)漲勢(shì)會(huì)減緩，保持穩(wěn)定狀態(tài)。

    在合肥之后，三線城市廊坊房?jī)r(jià)半年漲幅達(dá)到了33.37%，位居全國(guó)第二，同比漲幅更是將近50%。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，廊坊房?jī)r(jià)高漲主要原因在于，隨著北京市政府東遷，通州城市副中心確立。2015年8月，北京通州出臺(tái)最嚴(yán)格限購(gòu)后，很多資金外溢，開始炒作環(huán)北京樓市，這是這一輪暴漲的最主要原因之一。

    這其中，與通州一河之隔的北三縣和京南的固安(即廊坊四小虎)樓市之火越燒越旺，漲幅甚至跑贏了深圳，構(gòu)成了環(huán)京樓市中最為活躍的四個(gè)板塊。

    今年4月2日，廊坊市出臺(tái)《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，通過(guò)九大措施完善三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，被稱為廊九條，其中明確提出：實(shí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策;非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，且購(gòu)房首付款不得低于30%。

    不過(guò)，廊坊樓市并不缺乏炒作概念，尤其是在5月底，多家媒體報(bào)道，通州與北三縣將加強(qiáng)跨界地區(qū)統(tǒng)一管控，統(tǒng)一規(guī)劃，將實(shí)現(xiàn)規(guī)劃一張圖，涉及房地產(chǎn)、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)及社會(huì)保障等方面的政策。外界更是一度傳出北三縣將并入通州的消息，北三縣也由此經(jīng)歷新一輪的上漲。6月，廊坊轄下的燕郊房?jī)r(jià)已達(dá)到了17340元/平方米。

    廊坊之后，蘇州和廈門兩個(gè)風(fēng)景秀麗的旅游城市半年漲幅分別達(dá)到了31.43%和24.59%。以廈門為例，6月廈門房?jī)r(jià)均價(jià)為31363元/平方米，比一線城市廣州高出1萬(wàn)多元，高居全國(guó)第四，直逼北上深。由于房?jī)r(jià)高漲，蘇州和廈門兩個(gè)城市也紛紛收緊了調(diào)控政策。

    二線四小龍、環(huán)一線城市漲幅高

    房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市主要有兩大類，一部分是房?jī)r(jià)上漲迅猛的二線四小龍合肥、蘇州、廈門和南京，其中合肥高居榜首，蘇州和廈門位列三、四位。南京位列第八。另一部分則是環(huán)一線城市地區(qū)，比如緊鄰北京的廊坊漲幅高居第二，毗鄰深圳的東莞高居第五，珠海位居第九，天津位居第十，此外，蘇州的昆山等地也受到上海購(gòu)買力外溢的影響。

    以東莞為例，深圳房?jī)r(jià)高漲的情況下，大量的購(gòu)買力外溢到東莞的臨深片區(qū)置業(yè)，直接造成了東莞的房?jī)r(jià)直線飆升，今年臨深片區(qū)幾個(gè)鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)同比上漲都在50%以上，房?jī)r(jià)明顯超過(guò)東莞市區(qū)。

    由于需求溢出效應(yīng)，環(huán)一線城市周邊吸引了大量有購(gòu)買力的購(gòu)房者，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，而這部分人的收入并不全部來(lái)源于當(dāng)?shù)兀聘吡诉@些周邊城市的房?jī)r(jià)收入比。

    相比之下，由于一線城市如上海、深圳等在今年3月紛紛收緊了限購(gòu)等調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭也明顯放緩。這其中北京和上海半年漲幅位列第七和第八。廣深的漲幅更是位列10名之后。其中廣州雖然自今年3月后連續(xù)多月創(chuàng)下成交天量，但由于供應(yīng)量巨大，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍比較平穩(wěn)。

    在3月份上海、深圳加碼調(diào)控后，最近房?jī)r(jià)上漲最迅猛的兩大二線城市合肥和廈門也都出臺(tái)了限貸政策。再加上此前已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的南京、蘇州和廊坊等城市，整體調(diào)控趨勢(shì)出現(xiàn)了明顯改變。

    張大偉說(shuō)，在過(guò)去的一年多房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控的主要方向是去庫(kù)存，所以各種寬松政策次第出臺(tái)。但因?yàn)閹?kù)存分化，部分一二線城市及一二線輻射區(qū)，庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。

   在這種情況下，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化。張大偉說(shuō)，在市場(chǎng)分化的情況下，調(diào)控政策也開始了明顯的分化，托底蓋帽開始出現(xiàn)。這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)升級(jí)到一城一策。

    上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，在二線核心城市和環(huán)一線城市收緊政策之后，到8、9月份后后續(xù)影響會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，這些城市的成交量將會(huì)出現(xiàn)下滑。但由于整體收緊的力度很小，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的可能性并不大。尤其是，由于庫(kù)存量太小，如果僅僅是限貸收緊，供應(yīng)沒(méi)有跟上，那么到了金九銀十的成交旺季，房?jī)r(jià)仍存在繼續(xù)上漲的可能。

   20年后，誰(shuí)來(lái)為你的房子接盤？

   對(duì)一個(gè)普通的中國(guó)家庭來(lái)講，大多數(shù)的財(cái)富都投資在了不動(dòng)產(chǎn)即房地產(chǎn)。人口結(jié)構(gòu)到底怎樣來(lái)影響房地產(chǎn)投資的回報(bào)呢？首先我們來(lái)看一下誰(shuí)有能力來(lái)購(gòu)買房地產(chǎn)。

   對(duì)一個(gè)成人來(lái)講，他的第一次置業(yè)的時(shí)間基本在成家立業(yè)時(shí)的30歲。30歲到40歲之間，家庭規(guī)模可能增加了，有了一到兩個(gè)孩子，原來(lái)第一次置業(yè)的房子已經(jīng)不夠大了，需要改善住房，所以我們發(fā)現(xiàn)在42歲的時(shí)候，又出現(xiàn)了第二次置業(yè)的高潮。但是到了65歲，當(dāng)孩子已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)，已經(jīng)離開這個(gè)家的時(shí)候，就不需要住原來(lái)那么大的房子了。很多人會(huì)把原來(lái)大的賣了，換一個(gè)小的。所以在一個(gè)國(guó)家，它的人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中30歲到40歲的人群比例越高的時(shí)候，它對(duì)房地產(chǎn)的需求越大。

   以美國(guó)為例，這張圖說(shuō)明的是美國(guó)30歲到44歲占人口的比重與房?jī)r(jià)指數(shù)的關(guān)系，隨著30歲到44歲的人口比例的上升，它的房地產(chǎn)指數(shù)的價(jià)格在上升，反之在下降。

    在我們過(guò)去十年當(dāng)中，恰恰是中國(guó)30歲到40歲的人口比重不斷增加的十年，所以在過(guò)去十年中，一線城市房地產(chǎn)的價(jià)格翻了10倍，背后有它經(jīng)濟(jì)學(xué)的原因。

    當(dāng)下，中國(guó)的人口紅利在慢慢消失。人口紅利衡量的指標(biāo)有兩種，一種是人口中18歲到64歲之間的勞動(dòng)力的比例從2010年開始下降。因此，過(guò)去五年當(dāng)中，大家都會(huì)明顯地感覺(jué)到中國(guó)的勞動(dòng)力成本越來(lái)越貴。

    第二個(gè)來(lái)衡量人口紅利的消失的依據(jù)是中國(guó)1-15歲青少年的比例。在國(guó)際上，當(dāng)1歲到15歲占總?cè)丝诘谋戎亟橛?5%到18%時(shí)稱為嚴(yán)重少子化的現(xiàn)象，中國(guó)已經(jīng)從70年代的42%下滑到了今天的16%，已經(jīng)落入了聯(lián)合國(guó)認(rèn)為嚴(yán)重少子化的現(xiàn)象。

    當(dāng)人口紅利消失的時(shí)候，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求自然會(huì)下降。中國(guó)普通家庭擁有房子的比例是多少？如果我們把父母的房子都加在里面，中國(guó)房屋的擁有率是在90%以上，而全世界平均比例為50%—60%。另一個(gè)指標(biāo)就是看人均居住面積：全世界人均居住面積是20平方米，按照官方的數(shù)據(jù)，中國(guó)去年的人均居住面積已達(dá)33平方米。

    所以房屋的擁有率和居住面積這兩個(gè)指標(biāo)都說(shuō)明在不久的將來(lái)，或許在2030年，當(dāng)我們這一輩人要退休的時(shí)候，要賣掉房子的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)房子的富余，那時(shí)候的價(jià)格一定會(huì)往下走，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的多余。