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7、一般情況下，二手房是樓市晴雨表、風(fēng)向標(biāo)。一手房的價格波動、成交情況會在二手房市場有所體現(xiàn)。如今二手房市場出現(xiàn)斷崖式成交量暴跌，是不是意味著房價也將開啟拐點模式？

 

8、有消息稱，國內(nèi)風(fēng)控做得非常好的某股份制銀行的內(nèi)部會議下達了房貸口子開始收緊的指示，未來規(guī)模會大幅調(diào)低，利率也會有變化。據(jù)悉，該銀行已經(jīng)開始控制房貸風(fēng)險，不排除會有更多銀行跟風(fēng)。

 

9、中國房屋空置率普遍很高，大部分空置房屋都是投資房，如果房價下跌，投資者一定會大舉拋售，導(dǎo)致二手房供應(yīng)量大幅度上升。

 

10、就業(yè)市場的反映。通過大數(shù)據(jù)分析各個行業(yè)就業(yè)情況的凱博咨詢(Guidepoint)發(fā)現(xiàn)，自2013年初，房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)機會的走勢與房地產(chǎn)市場的走勢在6個月中是相似的。房地產(chǎn)就業(yè)機會與房價的隱秘信號揭露了房價未來走勢。根據(jù)研究，房地產(chǎn)中介新增工作機會的峰值已經(jīng)過去，這意味著房價未來將會下跌。

 

有開發(fā)商稱，降價賣房還不如破產(chǎn)劃算！一位開發(fā)商內(nèi)部人士曾表示：雖然他們公司在中小城市有不少庫存，不過目前還沒有降價的打算，無論是來自內(nèi)部還是外部的壓力，降價賣房還不如破產(chǎn)劃算！要不就如某位大V說的那樣：炸掉！

 

二、2016上半年房價情況

 

1、26城上漲5城下跌市場整體漲勢趨緩

 

 
 6月省會城市房價排行。數(shù)據(jù)來源：中國房價行情平臺
 
近日中國房價行情平臺公布了6月31個省會城市（含4個直轄市）的住宅房價排行情況，合肥、北京、上海、南京等地的房價漲勢依然可觀，將大部分省會城市甩在后頭。其中，銀川房價排名最末南京仍超廣州居第三。
 
2、全國整體房價呈明顯上漲趨勢，漲幅有下降趨勢

 

 

數(shù)據(jù)來源：中國房價行情平臺

 

數(shù)據(jù)顯示，6月份31個省會城市中漲幅超過10%的省會城市有9個，分別是合肥、上海、北京、南京、武漢、天津、濟南、石家莊、福州，其余大部分城市漲跌幅均保持在個位數(shù)。
 
增長差異化的背后依舊是市場需求的主導(dǎo)，根據(jù)中國指數(shù)研究院近日公布的報告，6月最后一周仍有部分重點城市新開盤去化率超過80%，甚至出現(xiàn)個別項目開盤即售罄的現(xiàn)象。中指院報告指出，未來，房價過快上漲的熱點城市或?qū)⑦M一步收緊政策，從控需求、調(diào)供應(yīng)方面穩(wěn)定樓市發(fā)展?？傮w來說，下半年全國整體房價漲幅或?qū)⒗^續(xù)趨緩。
 
根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的1~6月全國百城房地產(chǎn)價格指數(shù)，全國百城1~6月新建住宅平均價格表如下：

 

 

從表中不難看出，2016年1到6月全國百城房價總體走勢是漲，從1月到6月全國百城房價漲幅達7個百分點，但總體上漲幅度有下降趨勢。
 
3月份環(huán)比上漲幅度達峰值，巧合的是該時間段正是深圳、上海樓市火爆，滬、深兩地政府出臺3.25新政滅火降溫樓市之時。4月份之后全國百城樓市環(huán)比上漲幅度下降，但總體趨勢依然呈現(xiàn)較為強勁的上漲走勢，并較之1、2月份環(huán)比上漲差距拉大。
 
嘉豐瑞德金融數(shù)據(jù)分析師認(rèn)為，一線樓市走向?qū)θ珖績r走勢具有帶動作用。盡管3月之后政府出臺了史上最嚴(yán)的限購政策，一線城市房價漲幅趨緩，但產(chǎn)生的漣漪效應(yīng)波及到了二線城市，乃至三線城市。
 
3、環(huán)比上漲城市個數(shù)不斷增量

根據(jù)中指院公布的數(shù)據(jù)，1~6月環(huán)比上漲城市個數(shù)總體趨勢在增加，從1月份的60個城市增加至6月份的73個。

 

 
與之相對應(yīng)的，環(huán)比下跌城市個數(shù)在不斷減少，持平城市個數(shù)在不斷增加。全國百城樓市回暖跡象清晰。
 
嘉豐瑞德金融數(shù)據(jù)分析師表示，環(huán)比上漲城市個數(shù)的增加，一方面是因為樓市去庫存利好的釋放，另一方面則是因為二線城市房價的上漲過快，導(dǎo)致一些投資者為防范風(fēng)險將投資標(biāo)的轉(zhuǎn)至三四線城市，由此帶動全國回暖樓市數(shù)量的不斷擴大。
 
4、二三線城市領(lǐng)跑上半年房價漲幅
 
根據(jù)中指院公布的數(shù)據(jù)，2016年上半年有一個非常有意思的現(xiàn)象，北上深一線城市不再是領(lǐng)跑全國房價漲幅的“火車頭”，惠州、東莞、中山、廈門、南京等南部城市環(huán)比漲幅更驚人。
 

 

即使是在上海、深圳房價上漲最兇猛的2、3月份，深圳也未能坐上環(huán)比漲幅最大的第一把交椅，而上海也僅僅在4月份環(huán)比漲幅排名第5。

 

一線城市的房價上漲會向二線城市傳遞示范效應(yīng)。事實也證明，在一線樓市房價上漲增幅達到高峰的3月份，排名前十樓市環(huán)比漲幅明顯擴大。直至新政之后的4、5月份，排名靠前的二線樓市環(huán)比漲幅依然“高位運行”，至6月份，環(huán)比漲幅收窄跡象明顯。

 

三、2016年下半年樓市走向
 
在英國脫歐黑天鵝事件的影響下，下半年央行維持寬松貨幣政策的可能性很大，這就意味著貨幣超發(fā)還將是下半年的常態(tài)。有數(shù)據(jù)表明央行的每一輪“大放水”，都會導(dǎo)致房產(chǎn)價格上漲，但根據(jù)中指院剛剛公布的數(shù)據(jù)，房價有回落的跡象。那房價到底是會繼續(xù)上漲還是會持續(xù)降溫呢？
 
1、一二線城市房價漲幅將收窄
 
上半年一二線城市市場已處在高點，加上調(diào)控政策，今年下半年，一二線城市房價漲幅還將繼續(xù)收窄。開發(fā)商之所以推盤節(jié)奏加快也正是出于對下半年的悲觀。反而，三線城市會在利好政策下出現(xiàn)去庫存小高潮。
 
2、上半年的地王下半年的風(fēng)險暴露
 
今年上半年，一二線城市地王遍地，房價橫飛。拿地之前抱著必拿的信心，因為不拿就得死，可是當(dāng)傾盡全力把地拿到手后，卻又成了燙手的山芋。面臨的最現(xiàn)實的問題就是定位和定價問題。在下半年，一些沖動拿地的開發(fā)商可能會被套牢，從而進入更深的調(diào)整漩渦中。
 
3、租房時代上升為國家層面
 
時代真的要變了。過去租賃市場曾經(jīng)是一個被忽視的行業(yè)，即使房價高，人們也不愿意去租房，很重要原因除了買房可賺錢外，租房著實讓中國人踏不下心來，不喜歡顛沛流離的生活，還是因為租賃市場太不正規(guī)。如今，國家已經(jīng)對鼓勵租房和整頓租賃市場邁出重要一步，下半年將就各地執(zhí)行落地細(xì)則進行研究或出臺。
 
4、商住限購會成為大概率事件
 
安家雜志新媒體主編，資深房地產(chǎn)評論人劉光宇認(rèn)為，如果商住市場繼續(xù)太惹眼，那么不排除下半年謠言會變成現(xiàn)實，其他城市會不會效仿也不是不可能。
 
5、下半年到明年二季度，房價增幅或回落
 
房地產(chǎn)市場經(jīng)過1~4月份快速升溫后，5月開始呈現(xiàn)放緩跡象。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月東南地區(qū)全面升溫，東北、西北、環(huán)渤海、中部、西南地區(qū)個別城市升溫與多數(shù)城市下降并存。
 
《中國住房發(fā)展2016中期報告》指出，在整體經(jīng)濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提之下，預(yù)計從2016年下半年開始到2017年第二季度的節(jié)點內(nèi)，房價增幅或呈回落趨勢。

 

國家層面上，政策連續(xù)加碼力度稍大，預(yù)期管理不夠成熟，缺乏對城市間聯(lián)動關(guān)系的考慮，一二線城市層面上，市場監(jiān)管沒及時跟上，土地供應(yīng)政策較為被動，三四線城市政府方面，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的實質(zhì)性制度性政策出臺不多。

 

6、這些小城鎮(zhèn)房價將上漲

 

全國小城鎮(zhèn)房價排行榜統(tǒng)計顯示，24個突破萬元房價大關(guān)的小城鎮(zhèn)，主要包括兩類：

 

一類是環(huán)北京、上海、深圳三大一線城市周邊的小城鎮(zhèn)。

另一類則集中在浙江板塊的很多縣城(縣級市)。

 

而排名第一位的仍然是三亞的鳳凰鎮(zhèn)，均價16891元/㎡。位居第二的是今年以來扶搖直上的東莞鳳崗鎮(zhèn)房價，目前價格與鳳凰鎮(zhèn)的差距不過100多元/㎡。
 
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，部分中小城鎮(zhèn)房價的異軍突起主要還是源于國家城市群的整體規(guī)劃。
 
在目前三大都市圈都表現(xiàn)優(yōu)異的情況下，周邊的衛(wèi)星城市，甚至中小城鎮(zhèn)也就迎來了發(fā)展的機遇，所以就會顯示，在上海周邊的昆山、太倉，北京周邊的固安、廊坊；深圳周邊的佛山、東莞、惠山等這類的經(jīng)濟比較好的鎮(zhèn)有人口和產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)的承接，最終會反映到土地的價格和房屋的價格上。

 

然而，不是每一個鎮(zhèn)都有這樣的機會，必須要有高凈值人口持續(xù)的導(dǎo)入、承接，才會有有好的吸引力，所以會“有的鎮(zhèn)很好，有的鎮(zhèn)在沒落”，不能所有鎮(zhèn)一概而論。

 

在超過萬元大關(guān)的24個小城鎮(zhèn)中，東莞就占據(jù)了7個之多。這是因為在深圳房價高漲的情況下，大量的購買力外溢到東莞的臨深片區(qū)置業(yè)，直接造成了東莞的房價直線飆升，今年臨深片區(qū)幾個鎮(zhèn)的房價同比上漲都在50%以上，房價明顯超過東莞市區(qū)。
 
與之有相似邏輯的還有北京周邊的廊坊、上海周邊的蘇州（樓盤）轄下的一些郊縣。例如毗鄰北京的河北廊坊轄下燕郊鎮(zhèn)(屬縣級市三河)以16728元/㎡位居第三；三河市位居第八，大廠縣位居第18，香河縣雖然沒有過萬，但是也超過了9000元，位居第40。

 

7、城市分化愈演愈烈

 

熱點一二線城市，住宅依然供不應(yīng)求，土地供應(yīng)不足、地價上漲，投資增長，新開工面積增長有限，房價有控制上漲。二線以下城市，去庫存中，土地供應(yīng)減少、難有溢價，投資增長不可持續(xù)，房價上漲停滯，新開工面積必須下降，才能走上健康可持續(xù)的去庫存之路。都市圈里的中小城市，快速路網(wǎng)打造一小時工作生活圈，接納超大城市擠出人口，供求兩旺，房價、地價上漲，更多的發(fā)展機會。

 

8、可能出現(xiàn)的3只“黑天鵝”
 
一是中國貨幣政策開始轉(zhuǎn)向。
 
從國內(nèi)來看，央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示，2016年5月M2同比增長11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個百分點，與3月M2高達13.4%的增速更是不能相比，貨幣政策確實開始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向，“權(quán)威人士”表態(tài)對宏觀經(jīng)濟看法之后貨幣政策確實開始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向。這對于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場來講不是一件好事情。
 
二是核心一二線城市調(diào)整預(yù)期背后的金融風(fēng)險。
 
從近期銀行等金融機構(gòu)的政策面動作來看，據(jù)媒體報道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開始上調(diào)利率。這些都將成為下半年以來樓市的“黑天鵝”。
 
據(jù)媒體報道，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進一步的范圍劃分。要求全國范圍內(nèi)重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項目。
 
三是三季度成核心一二線城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。
 
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”。
 
首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱的時候，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險。
 
其次，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對上述熱點城市進行調(diào)研，儲備政策已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過等待時機發(fā)布而已。
 
最后，從市場面的表現(xiàn)來看，雖然上述熱點城市樓市成交量價在今年前六個月表現(xiàn)出繁榮景象，但是，這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年下半年爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。