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從今年的3·30新政開始，樓市的政策進(jìn)一步放寬。今年以來，央行多次降息降準(zhǔn)。10月24日，央行再次進(jìn)行雙降，目前1年期的存款利率已降至1.5%，創(chuàng)下了十多年以來的新低。顯然，我們已經(jīng)進(jìn)入了一個負(fù)利率時代。

那么，問題來了。負(fù)利率時代下，買房靠譜嗎？投資房地產(chǎn)是否依然是財產(chǎn)增值和保值的有效渠道？現(xiàn)在是否是買房的最佳時機(jī)？面對調(diào)整期的樓市，購房者該何去何從？帶著這些問題，讓我們重新認(rèn)識負(fù)利率時代下的樓市。

政策

利率持續(xù)走低 財產(chǎn)保值很重要

從去年以來，政府對樓市的調(diào)控頻率越來越頻繁，今年的調(diào)控力度也比較大。在貨幣市場方面，根據(jù)記者統(tǒng)計，從今年開年以來至今，總共五次降息，時間分別為3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，年內(nèi)五連降讓銀行利率持續(xù)走低。

那么，現(xiàn)在利率到底低到了什么程度？根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份的CPI同比上漲1.6%，并高于當(dāng)前1年期存款利率1.5%。這說明，“負(fù)利率”時代已經(jīng)到來。

負(fù)利率又意味著什么呢？

也就是說，銀行一年存款的利息，跟不上物價上漲的幅度。具體來說，1萬塊存入銀行，一年后本息收入10150元，但是物價上漲的幅度在1.6%，1萬塊的東西在一年后漲到了10160元。隨著時間的推移，人們會感覺存款在“縮水”，購買力也逐漸下降，也就是人們通常說的“錢不值錢了”。在這樣的政策走勢下，將會促使大家把錢轉(zhuǎn)向其他渠道的投資，進(jìn)行財產(chǎn)的保值和增值。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于我國的投資渠道比較少，相對于股票、基金、外匯、黃金等投資產(chǎn)品來說，房地產(chǎn)依然是相對比較保值的投資產(chǎn)品。從目前的市場環(huán)境來看，未來銀行的利率仍將持續(xù)走低。

對此，房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)也曾表示，利率再繼續(xù)降低肯定有助于買房子，因為最實惠的投資就是低利率的時候把未來二十年的錢挪到今年來花，這是最好的投資。

機(jī)會

把握買房時機(jī) 該出手時就出手

在這樣低的利率下，銀行存款是否會流向樓市？從當(dāng)前的市場環(huán)境來看，有很多購房者選擇了觀望。值得注意的是，在負(fù)利率時代下，銀行的存貸款利率降低，買房還貸的壓力也有所減小。至此，5年期以上商業(yè)貸款利率已經(jīng)降至4.9%，而個人住房公積金5年以上貸款利率也調(diào)整至3.25%。

對于自住型購房者來說，談到買房時機(jī)，很多人都表示，再等等，或許房價還會降，或許國家還有更多新的政策出臺。

“誰都無法等到最低點，最好的辦法就是抓住當(dāng)前的時機(jī)。” 克而瑞昆明機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、房價點評網(wǎng)昆明首席分析師芶敏菲認(rèn)為。實際上，買房時機(jī)不僅僅是跟資金的情況緊密相連，還有很多因素可以參考。

在芶敏菲看來，從去年的9.30政策之后，市場一直處在買房的窗口期，昆明樓市亦是如此。第一，自去年以來，昆明的樓市經(jīng)歷了大幅度的調(diào)整，房價基本上已經(jīng)回歸理性，目前處于中地位，持續(xù)保持一個比較均衡的態(tài)勢，價格不可能再大幅度下跌。第二，央行今年連續(xù)幾次降準(zhǔn)，讓市場的資金面有所緩解。對于購房者來說，貸款的利率已經(jīng)達(dá)到了多年來的最低值，長期下來可以節(jié)省不少的一筆錢。在一定程度上降低了買房成本，緩解了還款的壓力。第三，對于自住型的房子來說，昆明總體上是供大于求的。對于開發(fā)商來說，他們也愿意給出一些促銷政策，而購房者也能夠享受到更多的優(yōu)惠。第四，房地產(chǎn)已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，購房者有更多選擇的空間，去挑選性價比高的產(chǎn)品。綜合來看，現(xiàn)在買房無疑是一個比較好的時機(jī)。

選擇

期房、現(xiàn)房、二手房，你會怎么選？

隨著負(fù)利率時代的到來，很多人都看好現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場。如果說，現(xiàn)在是買房的好時機(jī)，那購房者該如何把握？

從市場層面來看，昆明有部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈斷裂、項目停工、延期交房等不少問題，由此，購房者的買房意愿有所降低，觀望情緒也逐漸加重。

“今年本來打算買房的，但是感覺現(xiàn)在買房不靠譜，萬一開發(fā)商跑路了，怎么辦？”市民張先生在接受記者采訪時表示，錢一旦砸進(jìn)去，就很難再要回來了。“前段時間，昆明也有好幾個項目被拉橫幅，看著都讓人糾結(jié)。不過也有朋友勸我，看到合適的就可以買了，挑來挑去都差不多。”

實際上，由于房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，期房存在著很多不確定的因素，因而現(xiàn)房、二手房也就成為了相對安全的選擇。因此，有不少購房者把目光轉(zhuǎn)向了二手房。家住北市區(qū)的李女士認(rèn)為，現(xiàn)在買二手房比較踏實，房子實實在在看得見，買了就可以搬進(jìn)去住，也不用擔(dān)心交房的問題。

目前，對于購房者來說，買房最大的風(fēng)險就是交不了房。

對于此，芶敏菲認(rèn)為，一般來說，購房者相對比較缺乏相關(guān)專業(yè)知識，無法對產(chǎn)品的風(fēng)險性進(jìn)行很好的辨識。事實上，不是每一家開發(fā)商都會存在資金鏈斷裂、延期交房等問題，如今是市場調(diào)整必定會經(jīng)歷的階段，房企也將面臨著新一輪的洗牌。對于有實力的品牌開發(fā)商，無論是外來企業(yè)還是本土企業(yè)，工期基本都能夠正常進(jìn)行，預(yù)售證等手續(xù)也比較齊全，風(fēng)險相對較低一些。另一方面，期房在整體規(guī)劃、配套方面都比較完善，可選擇的面也比較廣，價格比現(xiàn)房相對低一些。

此外，從昆明目前的現(xiàn)房來看，選擇有一定的局限性。通常，現(xiàn)房會經(jīng)歷一定的銷售階段，剩余的房源并不是很多。當(dāng)然，從資金風(fēng)險性以及社區(qū)成熟度來看，二手房的優(yōu)勢比較凸顯，也會有性價比比較高的房源。值得注意的是，一些年代比較早的二手房可能在規(guī)劃理念上比較落后，有可能對今后的生活質(zhì)量有所影響。總而言之，買房不是一蹴而就的事情，購房者讓需要擦亮眼睛，擇優(yōu)而選。

趨勢“顏值”較高 二手新房或成新熱點

認(rèn)真地挑選過期房、現(xiàn)房、二手房，或許我們會發(fā)現(xiàn)，這些房子都有各自的優(yōu)勢和特點，同時也會有一些可以挑剔的“毛病”。徘徊于市場之間，有些購房者也開始進(jìn)行折中，既不想等待正在建設(shè)中的期房，也不想要陳舊的二手房，同時更想要更加前衛(wèi)的規(guī)劃和完善的配套。

基于此，記者也注意到，近幾年來，昆明有不少新小區(qū)都已經(jīng)開始投入使用，由此產(chǎn)生的二手新房備受購房者關(guān)注。目前，記者從58同城上了解到，二手新房的掛牌量不少，靠近地鐵沿線或者帶有學(xué)位的房源比較有優(yōu)勢，價格比一般的二手房高出1000-3000元/平方米。

整體上來說，二手房新房的“顏值”較高，如何理解？

從建筑形態(tài)來看，新小區(qū)基本都是高層，建筑、配備設(shè)施也比較新。從規(guī)劃方面來看，社區(qū)的綠化、停車位的規(guī)劃、商業(yè)的配套等都比較合理和完備，有利于生活質(zhì)量的提高。

記者在走訪中介門店時，不少中介人員表示，現(xiàn)在不少來買二手房的人都比較青睞二手新房，并且出手也比較快。由于房子比較新，一些房東要價較高，也會讓購房者望而卻步，轉(zhuǎn)向相對新一點的老小區(qū)。

更值得一提的是，二手房營業(yè)稅的免征年限在今年3月30日從5年調(diào)整為2年，不僅減少了交易的成本，也更有利于二手新房在市場上的流通。結(jié)合這樣的政策優(yōu)勢，在負(fù)利率時代下，隨著買房門檻的降低，二手新房有可能會成為買房的一個新熱點。

綜合以上的各種因素來看，買房還是要基于對市場理性的判斷，不能盲目跟風(fēng)。在政策寬松的基礎(chǔ)上，無論是期房、現(xiàn)房，還是二手房，考慮自身的需求，抓住當(dāng)下的機(jī)會，才能買到讓自己舒心的房子。有業(yè)內(nèi)人士建議，擁有地段、地鐵等交通區(qū)位優(yōu)勢，以及教育、自然等稀缺資源的房子，是不能錯過的。