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導(dǎo)讀

數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的上半年，北上廣深等一線城市成交面積同比增長(zhǎng)48%，深圳更是出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。四大一線城市為何能率先回暖？這樣的熱度在下半年還會(huì)升級(jí)嗎？

市場(chǎng)火爆，違約也瘋狂現(xiàn)象房地產(chǎn)交易中心人山人海

樓市火不火，看看房地產(chǎn)交易中心就知道。住在上海浦東新區(qū)的孫先生表示，“房地產(chǎn)交易中心人山人海，場(chǎng)面不比任何一個(gè)三甲醫(yī)院的排隊(duì)場(chǎng)面來得小。”

他5月份賣了一套住房，“生了小孩，只能換套大的”，這兩個(gè)月最常跑的就是房產(chǎn)交易所和醫(yī)院。孫先生不忘打趣，“上海人流量最大的兩個(gè)地方都讓我跑熟了。”

晚賣幾個(gè)月多賺26萬

李先生最近忙得樂呵，他的房子以滿意的價(jià)格出手了。“這套房子掛牌一年多，有過幾家看房的，但是報(bào)價(jià)不理想，我的心里最低價(jià)位是240萬元，買方最高也就出到220萬元。”

對(duì)李先生這樣有足夠流動(dòng)性而等得起時(shí)間的住房改善者來說，顯然成了本輪樓市回暖的受惠者。“最終這套房子的成交價(jià)是246萬元。”李先生告訴記者，

“自己一年多前買的新房是39800元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到48000元/平方米，估計(jì)很快就會(huì)突破50000。”

房?jī)r(jià)漲百萬賣家反悔收房

近期房地產(chǎn)交易違約現(xiàn)象增多，主要是賣方覺得開價(jià)便宜了。

深圳的曾先生屬于換房族。他和妻子在三月底四月初與賣家簽訂買賣合同，以總價(jià)350萬購買坂田萬科金色半山一套雙拼戶型，總面積153平米，四室兩廳。

不過隨著“3•30新政”之后房?jī)r(jià)暴漲，這樣的房子目前市值450萬。于是，賣家反悔，在雙方談判失敗后，試圖撬門暴力收房。寧可冒著賠償20%的違約金風(fēng)險(xiǎn)，也要把房子拿回來。

一線城市回暖迅速

數(shù)據(jù)

房?jī)r(jià)已進(jìn)入常態(tài)化上升通道

最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10628元/平方米，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。

在二手市場(chǎng)方面，2015年6月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格繼續(xù)上漲，漲幅為2.03%，較上月擴(kuò)大0.95個(gè)百分點(diǎn)。

相比較而言，一線城市房?jī)r(jià)的漲勢(shì)更快。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手住宅均價(jià)達(dá)到30713元/平方米，首次突破3萬元，同比上漲31%。

房?jī)r(jià)大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購房者的熱情。數(shù)據(jù)顯示，今年6月一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比大漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰。

庫存量相對(duì)較少，去庫存化周期逐漸變短，是一線城市領(lǐng)漲的動(dòng)力所在。

出現(xiàn)全線漲價(jià)勢(shì)

房企

從“跑得快”到“高利潤(rùn)”

寬松的貨幣政策和大量的股市資金的流入，使得下半年的樓市被各方看好，開發(fā)商已經(jīng)不再將快速去化視作對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)的考量標(biāo)準(zhǔn)，而是將如何實(shí)現(xiàn)更大的利潤(rùn)擺在首要位置。

不僅是中小房企，就連一向追求規(guī)模的萬科也刻意放緩了銷售速度，更加注重利潤(rùn)的提升。

近期，一封“意外”曝光的內(nèi)部郵件顯示，北京萬科新掌門人劉肖在上任半年后，完成了103億元銷售，在實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)10%的基礎(chǔ)上，利潤(rùn)也得到了50%的提升，回款率達(dá)到92%。

多個(gè)房企放風(fēng)全面

漲價(jià)

無論哪個(gè)方面看，今年樓市的下半場(chǎng)都會(huì)集體飄紅。事實(shí)上，開發(fā)商們也早就注意到了這一點(diǎn)，甚至認(rèn)為漲價(jià)已經(jīng)到了水到渠成、順理成章的階段。

萬科、恒大、華潤(rùn)、碧桂園等多個(gè)房企，不再僅僅是針對(duì)幾個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目搞小動(dòng)作，而是高調(diào)地發(fā)布“漲價(jià)文件”。

即便如此，業(yè)內(nèi)人士看來，“這些內(nèi)部漲價(jià)的文件多是一些樓盤項(xiàng)目的營(yíng)銷手段。他們無非也是想向購房者傳達(dá)樓盤項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)有進(jìn)一步提升空間的信號(hào)。”

下半年持續(xù)火熱超過上半年

預(yù)測(cè)

降息降準(zhǔn)等利好政策不斷出臺(tái)

目前銀行一年期貸款利率和公積金利率已跌至歷史最低水平，著實(shí)為置業(yè)者購房供房壓力大大減負(fù)。

預(yù)計(jì)下半年降息、降準(zhǔn)貨幣政策可能還會(huì)繼續(xù)寬松，今年有望迎來08年以來最大力度的降息。

在相對(duì)寬松的貨幣政策環(huán)境中，也會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕，一旦經(jīng)濟(jì)觸底反彈，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正向激勵(lì)，提振購房者信心。

交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)或?qū)⑦M(jìn)一步降低

營(yíng)業(yè)稅免征期“五改二”可謂是上半年通過降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，刺激房產(chǎn)交易活躍的一大舉措，刺激了不少改善需求提前釋放，支撐了樓市的回暖。

但是，交易環(huán)節(jié)的個(gè)稅征收依然按五年。在下半年，為了刺激改善型購房需求持續(xù)入市，除了金融政策外，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)有望進(jìn)一步降低，比如對(duì)唯一住房的個(gè)稅免征也可以五改二，進(jìn)一步降低交易成本。

一線城市限購尺度有望放寬

7月5日，上海對(duì)符合一定條件的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購政策，撕開一線城市限購一道縫隙。

下半年，雖說一線城市全面取消限購可能性不大，但是尺度適度放松仍可期待。

比如：放開豪宅限購；北京（樓盤）非戶籍人口限購年限可以由5年適當(dāng)放寬至2~3年。

下半年交易量將超越上半年

下半年的金融、稅收等市場(chǎng)環(huán)境等無疑都將進(jìn)一步寬松，有利于改善型和首次置業(yè)人群購房需求的持續(xù)釋放，支撐樓市下半年持續(xù)回暖勢(shì)頭。

預(yù)計(jì)：下半年一線城市樓市交易量或?qū)⒊^上半年的水平，2015年全年的樓市交易量無疑將超過去年全年的水平。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士指出，投資者追漲殺跌心態(tài)重，下半年一線城市的房?jī)r(jià)未來將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。對(duì)于有需求的購房者，還是那句老話：別觀望了，買房越早越好！