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    過去30年中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，正是建立在土地資本化、人口快速增長并城市化的基礎(chǔ)上。然而，觀察30年來的新增人口曲線，會發(fā)現(xiàn)1990年后出生的人口急劇減少。而90后，正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的購房主力之一。

    多數(shù)研究者都把深圳、廈門近兩年房價快速上漲的原因歸結(jié)為人口凈流入的增加，其中尤其是年輕人口的增加；相反那些市場增長乏力的城市，人口基本上是凈流出的。

    從第六次人口普查和2000年以來的新增人口數(shù)目來看，人口凈流出的城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人口凈流入的城市，支撐房地產(chǎn)的“剛需”在持續(xù)萎縮。

    90后購房人口基數(shù)銳減

    目前的房地產(chǎn)市場，投資需求已經(jīng)逐漸減弱，自住需求成為支撐樓市的主要動力。而自住需求與人們的年齡段有密切的相關(guān)性。

    中原地產(chǎn)集團(tuán)實際成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市中，購房者主要集中在25-35歲之間，他們占所有購房者的50%以上。從所購房屋的面積和價格段看，也以剛需類產(chǎn)品為主，符合當(dāng)前市場需求的主流。

    “這個年齡段的人口越多，市場的潛在需求就越扎實。而隨著購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵說，總體來看，40歲以上年齡段購房占比大大低于35歲以下年齡段。

    中原地產(chǎn)因此得出這樣的結(jié)論：人口增長越快，購房需求越穩(wěn)定；而在人口增速接近的情況下，年輕人比重越高，則購房需求越穩(wěn)定，而且更具可持續(xù)性。

    以去年全國房價漲幅第一的廈門為例，其人口年齡結(jié)構(gòu)與深圳非常接近，同樣是年輕人占比高而中老年占比低，其年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。

    另一個例子是深圳。在花樣年總裁潘軍眼里，深圳作為一個產(chǎn)業(yè)升級較為成功的城市，已經(jīng)變?yōu)槿珖钗丝诹魅氲牡胤?；其常住人口中，年輕人占也比較高。

    第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高，而50歲以上的中老年人占比則很低。

    但以上城市只是少數(shù)，從第六次人口普查數(shù)據(jù)看，幾乎所有的城市都出現(xiàn)了20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。

    新出生人口數(shù)據(jù)也能佐證這一點。wind數(shù)據(jù)顯示，中國在1985到1990年年均出生人口2300萬人左右。但1990年之后，每年出生人口開始大幅下降，每年新生兒以大約每年100萬人的速度遞減，直到2000年左右才止住下跌趨勢，穩(wěn)定在每年新增1600萬人左右的水平上；而2000年以后出生的人群，總量上相比1990年代大幅銳減。

    劉淵指出，這意味著5-10年后（其實就是目前和未來5年，因為六普是2010年的數(shù)據(jù)），購房主力年齡段，即25-35歲年齡段人口將會大幅減少，這勢必將影響購房需求。

    一線大城市因為有外來人口的流入，這個問題并不那么嚴(yán)重，但很多人口增長緩慢的城市將會面臨需求不足的困境。例如，三四線城市中的瀘州、安慶、唐山、襄陽等地已經(jīng)出現(xiàn)40歲以上中老年人占比最高、年輕人口不足的現(xiàn)象。由于這些城市人口增速已經(jīng)很低，未來樓市需求的減弱是不可避免的。

    這也可以解釋為什么在“9·30”、“3·30”新政后，很多二、三、四線城市仍然未能回暖。劉淵認(rèn)為，大多數(shù)二、三線城市過去幾年中發(fā)展過快，土地供應(yīng)、新房建設(shè)與銷售量均大幅增長，使得它們的人均新房擁有面積已經(jīng)超過一線城市的平均水平。換言之，很多二、三線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資需求等均不如一線城市的情況下，卻賣出去比一線城市更多的房子。

    但是，多數(shù)二、三線城市人口增長卻比一線城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增長，缺乏持續(xù)穩(wěn)定的新增居住需求。因此，在整體供大于求的情況下，即使有政策刺激，市場也不會輕易回升。

    10年后需求或難以支撐房價

    “容納我們生長的大地已滄海桑田，我們以往成功所依賴的天空也或已斗轉(zhuǎn)星移。確實是深思的時候了。”萬科2014年年報中這樣感嘆。

    如果說土地紅利、人口紅利都遞減了，甚至消失了，那究竟怎么判斷房價會不會大漲或者大跌？

    萬科試圖攻克這個難題。2014年，萬科研究部門調(diào)查了過去40年、27個經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計一共出現(xiàn)61次房價大漲，之后有14次出現(xiàn)大跌，有47次沒有出現(xiàn)大跌或者下跌。

    進(jìn)一步地，萬科董秘譚華杰發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)經(jīng)常使用的房價收入比、租金收益率、按揭收益率這些指標(biāo)都不是有效指標(biāo)，也就是它們都不能通過過去40年歷史數(shù)據(jù)的驗證，都有大量的反例存在。

    “我們最后找到三個重要指標(biāo)，其中有兩個是內(nèi)因的指標(biāo)，就是根據(jù)經(jīng)濟(jì)體自身情況決定房價上漲或者下跌。”譚華杰介紹，這兩個內(nèi)因指標(biāo)一個叫做居民部門利息保障倍數(shù)，用居民部門儲蓄/上一年利息支出。這個倍數(shù)有一個臨界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全；第二個指標(biāo)，新房名義市值對居民最大購買力占用比例，80%是危險臨界點，60%是安全臨界點，越高越危險，越低越安全。

    第三個因素，有一些經(jīng)濟(jì)體并不是因為本身的原因?qū)е碌南碌且驗槠渌麌矣绕涫侵苓厙曳績r下跌而受到?jīng)_擊，在這種情況下，有一個重要指標(biāo)就是它的經(jīng)常性賬戶順逆差。所有因外部沖擊導(dǎo)致房價泡沫破滅的經(jīng)濟(jì)體，均處于逆差狀態(tài)。

    結(jié)合這個指標(biāo)看中國目前的情況，首先從居民部門利息保障倍數(shù)來看，中國現(xiàn)在處于絕對安全位置。臨界點是1.5倍，而中國目前實際是11倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1.5倍安全邊際。未來十年即使這個指標(biāo)往下走，要走到1.5倍的可能性幾乎不存在。從這個指標(biāo)基本可以判斷未來10年就是安全的；第二個指標(biāo)，新房名義市值對居民最大購買力，這個指標(biāo)沒有上一個指標(biāo)那么好，但是相對處于好的位置，在安全臨界點上，最近三年這個指標(biāo)呈現(xiàn)向下趨勢。

    從這兩個指標(biāo)來看，萬科得出結(jié)論：住宅行業(yè)未來十年總體來看是安全的，基本不會發(fā)生房價斷崖式下跌、泡沫破滅；但10年后，需求將可能難以支撐房價。