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房地產藍皮書：中國房地產發(fā)展報告No.12(2015)》昨日在中國社會科學院發(fā)布。報告顯示，2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個百分點，商品房待售面積已經達到6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　藍皮書預測，2015年商品房均價增速與2014年持平或高于2014年，漲幅程度取決于政策及其政策執(zhí)行力度，2015年房價上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。

　　2014年房地產市場整體低迷

　　藍皮書指出，2014年世界經濟處于危機后的恢復期，這一年我國房地產市場出現了較大幅度的變化和調整，總體來說處于低迷狀態(tài)，主要表現在銷售面積顯著 下降，待售面積達幅增加，一些大中城市的房價出現下跌，房地產開發(fā)企業(yè)信心不足，房地產投資、新開工面積、土地購置面積等指標的增速均比2013年有較大 幅度的回落。

　　2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個百分點，商品房 待售面積已經達到6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。2014年全國商品房成交均價為6324元/平方米，同比增長1.4%，增速比2013年下降6.3個百 分點。2014年全國房地產開發(fā)投資9.5萬億元，同比增長10.5%，增速比2013年回落9.3個百分點，增速是1998年以來最低。

　　政策方面，2014年中央政府房地產政策調控由已往“控房價、抑需求”轉變?yōu)?ldquo;促改善、穩(wěn)消費”方面，相對于中央政府的調控政策的平穩(wěn)，地方政策則表現 為更為積極，各地根據具體情況“因城施策”，靈活性、針對性更強。2014年中央出臺的房地產政策主要與建立房地產長效機制相關，比如說不動產登記制度。

　　總體來看，2014年我國房地產市場存在的問題既包括本年度突出問題，也包括長期一直存在的問題。一是房地產市場總體供大于求，商品房待售面積創(chuàng)歷史新 高。二是住房及土地資源配置結構不合理，部分地區(qū)市場風險突出。三是二手房交易成本過高，抑制改善性住房需求的釋放。四是保障性住房建成后問題顯現，部分 保障性住房出現空置。

　　今年房價增速與去年持平或更高

　　藍皮書認為，2015年 中央在政策上支持房地產市場發(fā)展，以“穩(wěn)定、支持、促進”取代“抑制、投機、調控”。一是金融政策相對寬松，如“930”，“5改2”等都會繼續(xù)執(zhí)行和細 化。二是更加重視長效機制建設，行政手段逐步淡化，如《不動產登記暫行條例》的繼續(xù)實施。三是去庫存成為政策的重要的目標之一，預計地方政府會出臺具有可 操作性的政府回購商品房作為保障性住房的政策及細則。四是集體經營建設用地入市試點。五是地方政府調控自主權增大。

　　從市場預期方面來 看，2015年房地產市場總體上好于2014年。2015年房地產開發(fā)投資增速仍可能持續(xù)低速增長，商品房供給比較充足，商品房需求或略有增長。2015 年國家層面“支持居民自主和改善性住房需求”，地方政府為了減少商品房庫存也會出臺一定的支持政策，同時金融及財政政策也有利于住房消費。

　　對于今年房價走勢如何，藍皮書預測商品房均價增速與2014年持平或高于2014年，漲幅程度取決于政策及其政策執(zhí)行力度。2015年房價上漲的可能性 存在，但大幅上漲的可能性不大。一線城市或部分熱點二線城市房價有回暖趨勢，人口聚集能力差的部分二線城市或三線城市房價可能會延續(xù)下跌或者回調的態(tài)勢。

　　2015年3月份70個大中城市住房銷售價格變動情況的數據顯示，環(huán)比數據已經開始出現了回穩(wěn)的態(tài)勢。

　　專家駁“低迷”說：因2013年超預期好

　　雖然藍皮書對去年房地產市場的總結和多數人感受一致——總體處于低迷狀態(tài)，但業(yè)界專家卻有不同看法。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一就表示，2014年和2013年相比肯定是低迷的，2014年房地產開發(fā)投資增幅下降，銷售面積、新開工面積、土地的銷 售面積同比下降，是因為2013年的市場有非理性因素存在，2013年有些指標是超預期的好，所以造成了2014年的同比下降，“如果我們客觀地看，用新 常態(tài)，平常心來分析，我認為2014年的市場是總體平穩(wěn)的。”

　　“確實2014年跟2013年比大幅度下滑，但整個銷售量還是不錯的，12.06億，僅次于2013年13.06億，差1個億。商品房銷售量總體還是不錯的。”中國房地產資源委員會會長王玨林表示，在今年前四個月一些新的政策出臺后，目前情況反映良好。

　　王玨林表示，目前房地產市場的主要問題是信心問題和存量過大，普遍的過剩不是影響一個產業(yè)，而是影響相關產業(yè)投資都不敢進入。“所以要解決目前的問題，提升信心，讓產業(yè)健康發(fā)展。”

　　在中國社會科學院副院長李揚看來，目前中國的房地產市場還沒有完整地經歷一個周期，“一個周期需經歷危機、蕭條、復蘇、繁榮這樣的正規(guī)經濟周期的各個階段，這樣來看，中國房地產如今很可能在完成這個周期的過程中。”

　　李揚表示，經歷過這個階段后，我國房地產市場才算是經歷了一個完整周期，然后會在這個基礎上進一步向前發(fā)展，迎來一個更為健康的房地產市場。