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    降低了房產(chǎn)自身價(jià)值

    引入第三方看似公平其實(shí)后期維護(hù)易推諉 ———

    國五條細(xì)則出臺后，開發(fā)商獲得預(yù)售許可證速度明顯放緩，從獲批的預(yù)售價(jià)格看，拿到證的老項(xiàng)目后期基本都“符合”國五條細(xì)則中“不明顯高于前期”的要求。正當(dāng)很多人以為調(diào)控限制住了房價(jià)上漲的腳步時(shí)，買房人卻發(fā)現(xiàn)，售樓處里的價(jià)格與預(yù)售證上相去甚遠(yuǎn)。毛坯拿證再附加裝修款成了多數(shù)開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控的方法。看似簡單的價(jià)格拆分，實(shí)際上給購房者后期增添了許多不確定因素。業(yè)內(nèi)人士指出，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂這種合同，明確合同主體，乙方后期維權(quán)無門。

    房子選好了 價(jià)格卻不知道

    數(shù)月的等待之后，王先生終于等來了他要購買的項(xiàng)目開盤的消息。他幸運(yùn)的搖到了號，選到中意的戶型。原以為買房路就此可以結(jié)束，但實(shí)際上只是一個(gè)開始。“我只選了房，剩下的什么都沒做，只能等銷售通知，最重要的是，我還不知道到底房款是多少。”

    據(jù)了解，王先生打算購買的項(xiàng)目一期價(jià)格預(yù)售價(jià)格約為36000元/平方米，成交均價(jià)在31000元/平方米左右。國五條細(xì)則出臺之前，置業(yè)顧問給他估計(jì)的均價(jià)在40000元/平方米左右。4月底，該項(xiàng)目二期拿到預(yù)售許可證，報(bào)批的價(jià)格是34000-36000元/平方米，王先生當(dāng)時(shí)得知此消息還很高興，以為可以拿到和一期業(yè)主無異的價(jià)格，置業(yè)顧問卻告訴他，這個(gè)價(jià)格只是一個(gè)基礎(chǔ)價(jià)，還要在此基礎(chǔ)上再交一筆裝修費(fèi)。至于裝修費(fèi)用是多少，置業(yè)顧問表示還沒確定，但核算下來的價(jià)格不會超過前期報(bào)給他的價(jià)格。這樣的價(jià)格構(gòu)成方式對王先生最直接的影響是準(zhǔn)備的首付可能不夠了，他目前還不知道這筆裝修費(fèi)何種支付方式，如果需要一次性付清，那他還得再想辦法籌錢，現(xiàn)在能做的就只有等待。

    而另一個(gè)房山的項(xiàng)目則給出較為明確的答復(fù)，在市建委批準(zhǔn)的價(jià)格基礎(chǔ)上再加上3000元/平方米的裝修費(fèi)。購房者可以選擇無息分期付款、三年還清的方式來支付裝修費(fèi)。

    契稅省了 房產(chǎn)價(jià)值變低了
 

    這種購房價(jià)格拆分方法在置業(yè)顧問的分析中是很完美的，而且還給購房者帶來了實(shí)惠。購房者的總房款變成了毛坯房款和裝修款，相應(yīng)的房屋契稅的征收基數(shù)也就變低了。以一套150平方米，單價(jià)40000元的房屋為例，按照3%的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)，契稅為18萬元。如果拆分成35000元/平方米加上5000元/平方米裝修費(fèi)用，那應(yīng)交契稅就變?yōu)?5.75萬元，省了2.25萬元。

    但在《廣廈時(shí)代》的實(shí)際了解中，這樣的拆分方式雖然在購房時(shí)降低了契稅，但同時(shí)也無形中降低了房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。業(yè)內(nèi)人士指出，房屋精裝修標(biāo)準(zhǔn)一般比實(shí)際裝修成本都要低不少，如果這樣分拆合同，就會出現(xiàn)裝修合同價(jià)格虛高，購房合同低于市場實(shí)際價(jià)值的情況。另外，一位房產(chǎn)評估師也表示，在對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，主要的決定因素是地段、樓層、建筑年代、戶型結(jié)構(gòu)等硬件因素，裝修狀況雖然有影響，但在同地段房產(chǎn)中評估價(jià)格相差很小。采用了這樣分拆方式的房屋，在后期向銀行抵押、貸款時(shí)價(jià)格都會受到影響。

    另據(jù)不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商口中對消費(fèi)者有利的價(jià)格拆分行為，實(shí)際最大的獲益方是開發(fā)商自己，降低了商品房成交價(jià)格，直接拉低的就是開發(fā)商所要支付的土地增值稅。

    裝修合同引入第三方 后期問題易推諉

    據(jù)了解，目前市面上的精裝修項(xiàng)目合同的簽訂方式主要分為兩種，一種是購房者直接與開發(fā)商簽訂購房合同，購房合同中對開發(fā)商精裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)做出明確約定。另一種是購房者與開發(fā)商簽訂毛坯購房合同，然后再與開發(fā)商指定的第三方裝修公司簽訂裝修合同，并約定裝修質(zhì)量問題由裝修公司承擔(dān)責(zé)任，與開發(fā)商無關(guān)。

    北京市金誠同達(dá)律師事務(wù)所于志紅律師就指出，如果購房者是與開發(fā)商簽訂的裝修合同，裝修就是購房者所購房屋中的一部分，那么就從法律上明確了開發(fā)商對裝修部分的保修責(zé)任，裝修質(zhì)量出現(xiàn)問題，自然就由開發(fā)商承擔(dān)。而如果買房人與裝修公司簽訂裝修合同并約定了由裝修公司對裝修質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，那么購房者如果房屋裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題就只能與裝修公司協(xié)商解決。

    資深家裝人士則指出，裝修質(zhì)量問題有時(shí)很難界定到底是房屋原結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題還是裝修施工時(shí)出現(xiàn)的問題，實(shí)際操作中也遇上過很多房屋建設(shè)單位與裝修單位互相推諉責(zé)任的情況，購房者面對這種問題經(jīng)常是束手無策，只能自己承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。

    因此，于律師也特別提醒，購房者面對這種購房價(jià)格拆分情況時(shí)，應(yīng)對裝修合同的簽訂更加謹(jǐn)慎，短期看這只是開發(fā)商規(guī)避限購的一種手段，但長期效果卻可能給購房者權(quán)益帶來損害。