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隨著樓市成交進(jìn)一步走低，無(wú)法將庫(kù)存順利轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流的開發(fā)商們頓覺“壓力山大”。除了愈加緊繃的資金鏈，有可能觸發(fā)新一輪降價(jià)潮的無(wú)疑將是陡然增加的庫(kù)存。

截至4月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為2.49億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%，庫(kù)存創(chuàng)下了歷史新高。另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年底，146家上市房企的存貨金額歷史性地突破2萬(wàn)億元，而截至今年3月底，這一數(shù)字繼續(xù)攀升至2.13萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)到25%。

機(jī)構(gòu)研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，庫(kù)存壓力下，越來(lái)越多的房企面臨資金緊張的風(fēng)險(xiǎn)。在部分地方政府“救市”的同時(shí)，一些高庫(kù)存的房企也將率先采取“以價(jià)換量”的營(yíng)銷策略。

巨量庫(kù)存壓頂

數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)重點(diǎn)城市中，有28個(gè)城市庫(kù)存在4月份出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。其中南昌、濟(jì)南和寧波3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%；同期，35個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2138萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10.2%，同比增長(zhǎng)2.6%。這是今年以來(lái)單月新增供應(yīng)的最高水平，表明整個(gè)市場(chǎng)推盤節(jié)奏正逐漸加快。

然而，開發(fā)商的積極推盤并未換來(lái)理想的成交量——4月35個(gè)重點(diǎn)城市的新房成交量為1503萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，同比減少21.4%，未消化的新增供應(yīng)繼續(xù)“加碼”本就不堪重負(fù)的樓市庫(kù)存。

分城市看，4月份，一二三線城市的樓市庫(kù)存均在持續(xù)積壓。35個(gè)城市中，一二三線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為 3032萬(wàn)平方米、1.8億平方米、3796萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)分別為 4.6%、2.4%、2.4%，同比增長(zhǎng)分別為12.4%、19.2%、27.6%。

截至5月10日，北京新建商品住宅的庫(kù)存量突破7萬(wàn)套，達(dá)到70838套，創(chuàng)下2013年3月至今的新高。截至昨日，上海新建商品住宅的存量為65987套，合計(jì)面積1026萬(wàn)平方米，存量同樣維持在歷史高位。

4 月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.2，這也意味著市場(chǎng)需要用 15.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存，而在3月份，該數(shù)值為13.9個(gè)月。一般情況下，存銷比大于12個(gè)月，房?jī)r(jià)就面臨較大的下跌壓力。值得一提的是，房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的北京和上海，4月份的存銷比雙雙站上12個(gè)月大關(guān)，分別為12.3和12.2個(gè)月。

京滬成交跌入冰點(diǎn)

樓市庫(kù)存“壓力山大”背后，是持續(xù)不給力的樓市成交。4 月份，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少21%。

“銀四”化為泡影，傳統(tǒng)的樓市“紅五月”亦開局不利。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期新建住宅合計(jì)成交23.6萬(wàn)平方米，較去年同期大幅下滑47%，并創(chuàng)下四年新低。

值得注意的是，具有風(fēng)向標(biāo)意義的京滬樓市成交在近期雙雙墜入冰點(diǎn)。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2014年5月上旬，北京住宅新房網(wǎng)簽量為1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增長(zhǎng)24.25%，比去年同期下跌4.28%，成交量為近四年同期的最低位；5月上旬，北京市二手房網(wǎng)簽量為1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，5月市場(chǎng)成交低迷的勢(shì)頭持續(xù)，表明北京樓市趨冷的現(xiàn)階段，購(gòu)房者的觀望情緒依然十分強(qiáng)烈。“在沒有新的利好消息出現(xiàn)之前，預(yù)計(jì)北京樓市‘量?jī)r(jià)齊跌’的勢(shì)頭仍將持續(xù)。”

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，在前周“地量”成交的基礎(chǔ)上，上周上海商品住宅成交量未升反跌，持續(xù)“地量”成交，加重了樓市的寒氣。更重要的是新增供應(yīng)乏力，連續(xù)兩周也是地量供應(yīng)且均小于成交量，表明開發(fā)商的觀望情緒也十分嚴(yán)重，原本有利成交的“紅五月”或“冷如冬”。

“我們還在觀望，暫時(shí)沒有降價(jià)的打算。”一位上市房企董秘告訴本報(bào)記者，近期來(lái)售樓處看房的人并不少，但購(gòu)房者明顯猶豫了。

(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))